房地产行业研究：新市民政策是隐约光亮还是强心一针？.pdfVIP

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发布时间2022年6月22日

行业研究

新市民政策是隐约光亮还是强心一针？

核心观点：

银保监会4号文致力于建设新市民能够均等和便利享受

金融服务的常态化机制，对于加强新市民购房金融服务，其

主要思路是两方面，一是降门槛，解决新市民的贷款资格问

题，二是提服务，合理确定其贷款额度，提升借款和还款的便

利性。

文件发布3个多月以来，目前围绕新市民购房金融服务

的政策进展较小，地方银保监围绕明确主体认定、推动金融

机构优化评价方式和现有产品、支持金融机构探索新市民住

房金融产品等四个方面探索落地机制，金融机构实际落地举

措较少。

从银保监4号文的根本目的到实际效果，其都与常规需

求端调控措施有着明显的区别，只不过在一片灰暗中这样隐

隐约约的光亮也吸引了十分的注意，但最终我们不应该期待

其像需求端调控措施一样能够在某一时段带来集中的需求释

放和成交带动。

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引言

3月，在市场一片低迷中，银保监会、央行发布的《关于加强新市民金融服务的通知》

（以下简称银保监会4号文）毫无疑问地引起了市场的关注，部分群体对于政策对于房地产

市场的拉动给予了期待。6月10日，银保监会发布《关于银行业保险业加强新市民金融服

务有关情况的通报》，对于各地银保监会执行4号文的情况进行了阶段性总结和通报。

在这3个月中，需求端政策从试探出台到密集发出，已经达到了第一轮高潮，经历了持

续下行后，5月份市场销售和投资似乎出现了一丝改善，那么这其中有金融支持新市民购房

的贡献吗？加强对新市民购房金融服务的实际进展如何，未来可能对房地产市场产生明显推

动作用吗？

目录

一、银保监会4号文两大着力点：降门槛，提服务2

二、地方银保监局四方面探索落地机制，金融机构实际落地举措有限2

三、光亮只是隐隐约约，理性看待银保监会4号文对于房地产市场的影响5

一、银保监会4号文两大着力点：降门槛，提服务

银保监会4号文的大背景是推进以人为核心的新型城镇化建设，因此与推进城市公共

服务均等化一致的是，它致力于建设新市民能够均等和便利享受金融服务的常态化机制。

对于加强新市民购房金融服务，银保监会4号文的主要思路是两方面，一是降门槛，解

决新市民的贷款资格问题，让新市民能够进入购房金融服务的范围内，对应原文中的“鼓励

商业银行对符合购房政策要求且具备购房能力、收入相对稳定的新市民，合理满足其购房信

贷需求”；二是提服务，在赋予新市民贷款资格的基础上，合理确定其贷款额度，提升借款

和还款的便利性。对应原文中的“因城施策执行好差别化住房信贷政策，合理确定符合购房

条件新市民首套住房按揭贷款的标准，提升借款和还款便利度”。

二、地方银保监局四方面探索落地机制，金融机构实际落地举措有限

回顾银保监4号文发布以来各地的动作，我们认为目前围绕新市民购房金融服务的政

策进展较小，地方银保监正在探索落地机制，金融机构实际落地举措比较有限。

具体而言，地方银保监局动作主要是以下几个方面：一是明确主体认定，在4号文的基

础上，依据地方实际进一步确定新市民的具体范围，例如山东银保监局初步划分出“进城务

工人员”、“新就业大中专毕业生”、“投靠或陪伴子女人员”、“其他原因常住人口”四

类主体，重庆银保监局将新引进专业人才、新退伍军人纳入新市民范畴；二是推动金融机构

优化评价方式和现有产品，例如北京银保监局提出金融机构要多维度评估新市民信用水平，

完善相关金融产品的定价机制和风控体系，深圳银保监局提出银行金融机构要积极对接深圳

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