浅谈无效成本的控制及案例分析.pdfVIP

浅谈无效成本的控制及案例分析

展望2022年的成本管理，很多房企提出了降本增效的工作方向，然而，降

本增效的前提是没有成本浪费，如何杜绝成本浪费、杜绝无效成本呢？亚泰地产

集团成本体系依据多年的管理经验对无效成本的管理形成制度化、标准化的管理

体系，逐步完善了事前分析，事中跟踪、事后管理的闭合管理流程，并对无效成

本原因分析并录入复用经验总结中，有效的规避同一问题重复发生的现象。无效

成本管理是一项实务性很强的复杂工作，需要一整套完整的管理思路、管理体系

以及全员意识,是长效的管理机制。所以本日项目管理中心收集整理了“无效成

本的控制及案例分析”，其中的案例分析有内部企业也有外部企业的，分享各企

业。

一、深度剖析无效成本

无效成本是项目开发过程中由于管理失误产生的成本增加。有效的成本是能

够形成有效产品所必需或能提升价值、总体收益、对促进营销有积极作用的成本。

有效成本=总成本-无效成本

换句话说，无效成本是项目实施过程中产生的对形成产品、提升价值、促进

营销没有作用，无法获得客户认同和补偿的费用，属于浪费的成本！

需要注意的是，无效成本不仅仅是表面呈现的浪费，如反复拆改，图纸错漏

碰缺等，也包括由于工作失误带来的决策浪费、机会成本增加等等。一个企业无

效成本的多少，可以直观的反映出企业的管理水平，无效成本多的企业具有共性：

1凭感觉决策，用话语权决策；

2方案过渡保守，自留空间过大；

3各自为政，不考虑整体影响，消耗大；

4超标无预警、浪费严重；

5跟踪考核滞后，关键问题走形式；

6权责利不清，也不对等；

7随意切分合同界面，增加管理难度，责任无法追溯；

8违规照顾自家关系和利益；

二、各阶段无效成本及案例

复盘成本管理我们会发现，无效成本存在于整个开发过程中，而且应该着眼

于整个经营，不应只局限于传统意义上的成本。

（一）设计阶段

1、设计错误

对设计效果把控不准；设计变更下达不及时；材料、施工工艺选择不当；多

工序设计图纸矛盾；装饰设计未结合建筑现状等等。

表现：①拆除和重建②后期加固补强③资金浪费④施工单位索赔

案例：某项目地下室采暖干管原图设计为贴梁底敷设，影响后期室内装修空间，

故需要将采暖主管改为穿梁敷设、并加设碳钢套管，其中33#、46#、51#栋号地

下室采暖干管已按原图安装完成，需拆除。此项图纸专业打架带来16万元成本

增加。

案例：某项目二期1、2#楼边单元端户型次卧室空调板原设计位于山墙处，并已

部分实施，后在公司职能巡查时提出，空调板设置不便于日后业主安装室外机，

故将空调板调整至次卧室外窗下。涉及拆改费用60余万元。

案例：某项目原设计图纸无屋面太阳能预埋管，后增加预埋管，后期又取消，增

加成本8.34万元。

案例：某项目根据营销需求，保证示范区展示效果，加强客户对大区的印象及理

解,对东大门铁艺效果进行调整.原大门已施工完,需拆除后调整,此项已完工再

拆改,对设计效果把控不准,不满足营销需求的变更,带来5.6万元成本增加。

案例：某项目电梯品牌变更,设计变更下达不及时,电梯井道施工完成,按战略电

梯品牌重新拆改电梯井道.导致增加成本9.3万元。

2、设计保守

过多考虑风险预留，未充分优化设计方案。

表现：经济性不合理。

案例：某广州项目为高层产品，施工图出具后成本部门对结构含量进行计算，其

中钢筋含量为67kg/m2，砼含量为0.43m3/m2；经与紧邻项目的标杆企业竞品项

目进行对比发现，对方的钢筋含量仅为42kg/m2，砼含量为0.38m3/m2。项目结

构含量远远超过标杆企业竞品项目，造成成本浪费。

经分析，两对标项目条件基本一致，造成结构含量差异巨大的原因是该公司

聘请的施工图设计单位为外地设计机构，对广州市的地质、标准等不太了解，为

了保险考虑加大了结构含量的取值。

案例：某项目为了为提升项目形象，保证交房顺利进行，交房时提高业主满意度,

对收房业主停车进入地库的行车道侧墙、顶棚的导视、亮化和涂装进行优化，提

升效果.增加成本14万元。

3、配置标准不适配

项目配置标准未结合项目定位或严重偏离竞品。

表现：一味追求项目高配置，配置标准与项目定位错位，过度的投入无法带来收

益，造成成本浪费。

案例：某项目位于广州增城（非主城区），项目定位刚需，预计售价25000元/m2；

在做配置标准时，营销为了提高项目竞争力，提出高配，如层高做到3米，系统

窗、洁具使用杜拉维特