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证券研究报告

房地产

解析当前地产困境

华泰研究

2022年7月27日│中国内地专题研究

继续聚焦央国企和部分头部民企,关注未来政策空间

此次地产风波是房企信用风险的集中体现,短期会影响需求预期,中期会影

响增量投资,想要扭转地产链条下行趋势需要更多政策助力来扭转信心,我

们期待后续更多针对市场托底和房企纾困政策空间。建议继续关注有机会将

融资优势转化为拿地和销售优势的央国企和少数头部民企。重点推荐1)A

股开发:金地集团、万科A、招商蛇口、滨江集团、建发股份、华发股份;

2)港股开发:华润置地、龙湖集团、中国海外发展、旭辉控股集团、碧桂

园;3)物管公司:保利物业、碧桂园服务、招商积余、旭辉永升服务、中

海物业、新大正;4)转型房企:华联控股、鲁商发展。

C端风波核心是B端信用危机的集中暴露,短期影响复苏节奏

我们认为此次风波本质是B端信用风险的集中暴露,主要体现为:1.短期

挫伤行业复苏节奏。我们跟踪的60城7月数据在6月份销售回暖之后重新

回落,7月1-23日60城新房销售面积同比-39%(6月-17%);2.部分出险

房企布局较多的地区会面临更大的压力。据克而瑞数据,出险项目较多城市

7月(截至17日)平均去化率仅23%,较其他城市低15pct,另据我们统

计,目前违约的全国性房企布局最多的城市依次是重庆、武汉、成都、西安

等,这些城市的部分区域可能会因为项目影响导致去化难度增加。3.影响C

端对民企信任度,需求将进一步向央国企和二手房倾斜。

中期影响:风波凸显民企之殇,中期新开工投资将持续承压

2020以来我们看到行业中民营房企的角色已经在多个维度开始淡化,此次

风波预计将使得“国进民退”的格局推向极致。据我们统计,融资端、销售

端和拿地端,2022H1民企的市占率较之2020年分别下降51、15、37pct

至11%、53%和22%。由于市场原核心主体的淡出,我们认为会对行业产

生深刻影响,中期影响体现为:1.增量投资进一步下行。预计全年新开工

面积、施工面积同比增速分别为-27.3%、-3.4%,全年开发投资同比增速为

-8.9%;2.核心城市房价矛盾预计会加剧。增量投资的减少将会持续影响供

给弹性,未来如果市场景气度逐步复苏,部分城市房价或将面临上行压力。

政策后续展望:相关部门积极回应,未来关注更多政策空间

我们观察到风波后监管部门和地方政府已开始积极响应,倾向于市场化解决

问题。中期来看,当前房地产困局的核心在于大规模民企信用风险带来的负

反馈,如果要缓解当前地产链条的持续下行趋势,需要更多政策从根源上拯

救市场主体信心。居民端,可期待更大力度的因城施策、购房杠杆优化等。

企业端,需要多角度托底阻断风险蔓延。可能的方式包括:1)金融纾困支

持;2)AMC纾困;3)国资入股增信;4)稳定基金。值得强调的是,我国

公共储蓄规模庞大,截至2021年末我国住房公积金缴存余额8.2万亿,当

前使用效率较低,我们认为未来公积金的潜在盘活也有希望为房地产行业中

长期纾困以及助力平稳发展带来想象空间。

风险提示:疫情、行业政策、行业基本面下行、部分房企经营风险。

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。

正文目录

C端风波核心是B端信用危机的集中暴露,短期影响复苏节奏3

中期影响:风波凸显民企之殇,新开工投资将进一步回落6

政策后续展望:相关部门积极回应,未来关注更多政策空间10

投资建议15

重点推荐标的15

金地集团(600383CH,买入,目标价19.13元)15

万科A(000002CH,买入,目标价25.20元)15

招商蛇口(001979CH,买入,目标价19.01元)15

滨江集团(002244CH,买入,目标价11.50元)15

建发股份(600153CH,买入,目标价16.92元)16

华发股份(600325CH,买入,目标价9.73元)16

华润置地(1109HK,买入,目标价55.56港元)16

龙湖集团(0960HK,买入,目标价53.76港元)16

中国海外发展(0688HK,

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