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“新时代”深度报告集之一
如何判断地产政策方向及实际力度
[Table_Summary]
核心观点:
⚫当前是大周期底部。地产周期根据投资端数据,可以划分为3年一轮
的“小周期”与6年一轮的“大周期”,大周期底部不仅仅只是地产行
业的问题,同样面临经济大环境整体恶化的压力,因此地产行业政策的
目的,是使经济企稳,不会仅在量价企稳就转变方向(参考14年)。
预计22年-23年,行业政策在需求端、供给端仍将不断加码,最终目
的是让行业在整个经济活动中,起到具有的支持作用。现阶段的一系列
政策,仅仅是一个开端,远谈不上结束。
⚫地产政策进化论,从中央到地方,尺度不断细化。早期大开大合的政策
导致了不同基本面情况的市场。因城施策之后,地方政府并未经历过大
周期下行压力,对调控工具使用权限较低,导致本轮力度不足。22年
4月之后,各类工具已经充分下放,预计后续有效政策将不断增加。
⚫量化方式看清地产行业政策未来的下行空间。我们建立了一个量化框
架,用于跟踪全国四限政策并表征政策力度。08年以来政策最严时期
出现在13年末(2974分),最宽松出现在16年2月(926分),本轮
周期四限调控维持四年之久,最严政策环境为22年3月(2255分),
为历史政策空间的65%分位,22年二季度以来,各地四限放松,总分
累计下降13%至1960分,为政策空间历史的51%分位,距离政策底
部仍有超过50%的下降空间。这些政策空间包括热点城市的限购政策,
厦门、苏州、南京、成都、武汉、珠海、东莞等城市的二套房首付比例,
天津、无锡、合肥、南昌等地“认房又认贷”等。
⚫信贷环境友好,利率空间进一步扩大。根据央行及贝壳数据,08年周
期(08/09-08/12)首套房贷利率4个月下降250bp、14年周期(14/07-
16/07)25个月下降257bp,其中首年下降158bp,22年周期(21/10-
22/06)9个月累计下降132bp,目前累计降幅弱于前两轮,下半年按
揭利率的空间主要体现在基准的变化上。
⚫购房难度测算:本轮周期高线城市有2成下降空间。结合四限政策及
按揭,我们以购置90平住房所需首付及按揭作为成本,除以人均可支
配收入所用的年数,作为评估购房难度的指标。假设政策环境回归16
年2月水平(除一线及三亚取消四限),贷款利率回归下限,52个高线
城市(20年市占率60%)考虑首付及5年按揭的购房难度下降19%。
⚫投资观点:当前是地产龙头企业最好的买点。我们预计下半年政策环
境温和,四限放松政策持续落地,直至行业投资企稳。当前环境下企业
拿地利润率改善,少数优质企业具备加杠杆能力,政策提升了龙头房企
ROE水平,龙头企业本轮具备两三年的中期逻辑,建议加强配置。
⚫风险提示。二线城市政策改善力度不及预期,供给侧政策不及预期。
识别风险,发现价值
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