京津冀物流地产市场的新融合 202410.pptx

京津冀物流地产市场的新融合

研究部

2024年10月

SEEABRIGHTERWAY

向光而为

仲量聯行

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1

京津冀物流地产市场表现仍有差异：天津、廊坊物流地产市场平均租金均低于北京近50%，而空置率多年来与北京存在显著差距。

2

随着京津冀城市群中的需求流动性进一步加强，北京需求圈继续向外扩张。

3

北京需求圈正在经历供应高峰，新增供应将达到508万平方米，即当前市场体量扩容2/3。截至2026年，北京需求圈内总存量将超过1,200万平方米。

4

中短期内，北京需求圈将仍以北京需求外溢为主要市场活跃力；北京市政府大规模拆违将持续为整个需求圈带来大面积新租需求。

5

中长期内，随着消费逐步回温，天津市市区、滨海新区和雄安新区等地未来需求的多极增长将极大促进京津冀地区仓储物流内循环，从而形成京津冀物流地产一体化大市场。

自2014年京津冀协同发展上升为国家战略以来，北京、天津、河北三省市的经济民生交流逐年提升，作为服务实体经济和人民群众的重要脉络，物流地产市场的一体化进程是必不可少的。在这一趋势下，以北京的内生需求为链接的需求圈（简称“北京需求圈”），将持续扩大辐射范围，目前涵盖北京、廊坊及天津武清区等区域。北京、天津、河北物流地产市场之间的需求流动性正在逐步增强。在过去十年，京津冀物流地产市场总体量从2014年的353万，增长至1359万，扩容近3倍。其中，天津的武清与河北的廊坊，作为区域市场形成的桥头堡，均迎来增量发展机遇，为京津冀物流地产市场一体化打下坚实的基础。未来，随着津冀地区消费增长带来多元需求来源，北京需求圈将不再只依赖于北京市场的内生需求，其市场活力将不断增强，推动其边界持续拓展，最终成长为京津冀物流地产一体化大市场。

2JLL睿见观察小组

京津冀物流地产市场的新融合

太长不看版：

在今年2月23日召开的中央财经委员会第四次会议中明确提强调，物流是实体经济的“筋络”，连接生产和消费、内贸和外贸，必须有效降低全社会物流成本，增强产业核心竞争力，提高经济运行效率。2024年的《政府工作报告》也再次明确，2024年政府重要工作之一就是实施降低物流成本行动。以长三角的成熟一体化物流地产市场为例，成熟城市中各城市租金及空置率差距一般相对较小，价格层次趋于稳定，需求呈良性的循环流动状态，各市场间具备较强关联性，共享统一的大供需逻辑。据仲量联行观察，当前京津冀物流地产市场的租金及空置率等市场表现的巨大差异，会使得京津冀物流地产市场一体化进程中出现极大的成本节省，整体区域内物流效率将进一步提升，并有效降低整体物流成本。

目前来看，北京、天津、河北还在逐步打破市场边界，共建统一的供需循环。以高空置、低租金为主要特点的天津、廊坊物流地产市场正在为北京较为成熟的市场提供重要的补充性低价选择，很多以降本增效为主要目标的企业正在积极寻求这两个市场所提供的解决方案。

/

/

%

北京

334

1.8

10.4

天津

662

0.9

36.1

廊坊

362

0.9

49.6

京津冀物流地产市场的新融合

京津冀地区物流地产市场表现差异逐步减少，一体化大市场正在形成

*注：因河北省物流地产市场项目当前主要集中分布在廊坊市，其他城市体量极其有限，下文将以廊坊为代表分析河北物流地产市场的发展情况。

3JLL睿见观察小组

虽然北京、河北*、天津物流地产市场仍处于相对独立的运营状态，三地市场并未共享统一的供需逻辑