产业园交付流程.pdfVIP

关于产业园区项目如何操作？基本可以形成的一致看法是要做好项目的全流程管控，

一个产业园区项目的成功突围有五大关键点，从一开始的项目选址、前期的园区定位

和规划设计、到开发阶段的成本管控和招商运营这五个环节，都要有统筹的考虑、专

业的操作。任一环节的操作失误，都会导致项目的整体失败，越是往前面的环节对项

目后期运作的影响越大。

关键点1：项目选址对

我们先来看第一个关键点，项目选址问题。由于产业园区是一个空间上的概念，项目

选址是决定园区项目成败的第一因，只有对的选址才能成就好的项目。如何评判一个

产业园区项目选址的对错，可以从以下四方面要素来看：

一是项目地所在区域的市场供需情况，一个城市的GPD、工业增长值、企业数量、产

业结构和类型，决定了总的企业需求量，在此基础上还要考虑项目小区位的市场需求、

土地供给情况，工业用地供给多了未来竞争就大。

二是项目地所在区域的竞品项目情况，既要看成功的竞品项目，也要看失败的竞品项

目，从中可以得到市场供需、产品定位、产品形态、市场价格等信息。

三是项目地的工业用地政策，产品是否可分割出售，可分割的比例是多少，最小物业

单元是多少，如果不可分割出售，那要看有什么样的优惠政策支持。

四是项目地的政府理念和服务，对产业园区项目是倾向于自己运营，还是欢迎各类产

业地产主体来合作开发，对产业园区持开放态度的政府，对项目报规报建、产业招商

和运营扶持也会好一些。

联东针对不同的产品线制定了不同的项目选址策略。联东主要有产业综合体、科技综

合体和科创中心三大产品线，每一类产品线都有相应的选址要求。比如以厂房为主的

产业综合体项目，主要考虑选址在一、二线城市的开发区、产业新区，周边产业基础

较为成熟，交通通达性良好，毗邻经济发展腹地，用地性质为研发、工业用地均可，

用地规模在100-500亩左右，容积率要求在1.2-1.5之间。相应地，科技综合体项目选

址要求高于产业综合体，科创中心项目选址要求高于科技综合体。联东的这三条产品

线都具有一定的代表性，在产业园区项目选址中可以作为很好的参考。

关键点2：园区定位准

园区突围的第二个关键点，是园区定位要准。园区定位决定了产业园区项目的发展方

向，东滩智库在产业园区领域的重点工作，就是做园区定位策划研究。在东滩智库看

来，园区定位的“准”体现在功能定位、市场定位和产业定位三个层面。

1、功能定位

即产业园区承载的核心功能是什么。大部分园区是多种功能集成的园区，除了生产制

造、研发办公、仓储物流等，还有市场营销、商务展示等功能。园区的功能定位，在

很大程度上决定了园区的物业形态，包括产品组合、业态配比等。园区的功能定位来

源于市场供需的研判，也要考虑政府的规划要求，对于同一区位的园区项目，同样的

区位选址，同样的土地性质，不同人可能提出不同的功能定位，相应的园区运营的最

后结果可能大相径庭。

2、市场定位

其关注点是如何定位园区的主力客群。市场定位是功能定位的进一步细化，主要通过

市场客群的分析进行客户画像，以指导园区的营销招商工作。从主力客群来看，绝大

多数园区项目以本地市场或根据地市场的客群为主，因为企业的外迁成本是很高的。

从项目区位来看，所在城市的产业集聚效应很重要，越靠近高能级城市的园区项目，

外部的客群越多，项目所在城市的窗口效应越强，外部的客群越多。就一般的园区项

目来说，我们采用的市场定位方法就是三圈层市场分析法，即本地市场、周边市场、

外部市场。

3、产业定位

产业是园区发展的根基，产业定位将影响到园区的产品设计、公建配套和招商引资。

过去，很多园区一上来就做规划设计，根据对市场的初步印象就开始规划建设园区，

结果在产业招商中频频遇到挫折，单元面积不合适、层高承重不匹配、公建配套有欠

缺等等。现在，大部分园区项目已开始重视产业定位策划了。在产业定位方面，关键

点是如何定准产业，产业定的太泛，园区没有竞争力，产业定的太窄，市场客群受限，

都会影响招商去化。

关键点3：规划设计优

第三个关键点是要有好的规划设计方案，规划设计这块可以一分为二地看，一个是产

品设计要好用，好用是指产品满足客户的功能性需求，是产品内在的“里子”；一个是

规划方案要好看，好看是指产品的外观给人的视觉效果好，比如看起来有档次有品位，

这是产品外在的“面子”。好的规划设计，“里子”“面子”都要有，缺一不可。

1、如何做出好用的产品

仅从园区产品来看，企业客户的需求涉及层高、承重、柱距、标准层面积、垂直交通、

交通核设置等诸多方面，产品好用体现在产品集成的竞争力，即各方面基本都能满足

客户的需求，没有一票否决的短板项。产品设计要遵循基本