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完整版)房地产公司运营管理方案

设计方案：房地产公司内部运营模式

房地产公司内部运营模式是为了适应房地产项目的特点而

设计的一套管理运作体系。本方案将从组织机构、系统控制目

标和方法以及管理运作体系三方面提出房地产公司内部运营模

式的设计思路。

一、组织机构

一）公司组织机构框架

组织机构框架设计的核心问题是职能设计。职能设计规定

了组织在进行经营活动中业务内容的构成和分配，以及组织中

每个部门、每个人的工作范围和内容，从而自业务每个单元到

业务整体，自每个人到部门到公司整体，形成一种有效的运营

体系。

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职能设计需具备全面性和效率性。全面性是指职能设计涵

盖了项目所涉及的每个方面和项目进行中的每个阶段；效率性

是指根据职能的技术相关性划分职能部门，对于具体工作尽可

能避免双重管理和交叉管理问题。

据此，本方案从项目业务内容、公司内部管理内容和对外

协作单位三方面提出组织机构设计方案。以下是各部门的主要

职能框架：

部门

业务开发部：

前期协调、土地资源、证件办理、投资机会评估、行业政

策研究

工程部：

设计管理、施工管理、材料管理、预算管理、审计管理

设计院：

建筑单位、材料供应商

市场部：

营销管理、销售管理、物业管理

行政部、财务部：

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项目人力资源、项目办公设施、项目财务管理、项目现金

管理、公司财务管理、公司现金管理、融资管理、银行、税务

公司内部管理内容：

企业形象、公司人力资源、公司办公设施

对外协作单位：

政府相关部门、广告公司、销售代理公司、物业管理公司、

XXX、办公外协单位

二）项目部组织机构

纳入项目部的公司整体机构框架拟采用矩阵式结构。项目

部仍设立五部，受总公司垂直上级监督指导和项目经理的直接

领导。

项目部的组织机构设计的主要问题是公司五部与项目部之

间的职权分配。对此，方案设计的思路是：总部控制，项目执

行；效能优异，权责明晰。

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在房地产项目中，总部控制和项目执行是主控线和关键问

题。公司总部做出决策，项目部有建议和参与权。项目部负责

执行决策，并拥有自主权，以确保财务和进度目标的实现。重

大问题如投资决策、设计方案、工程招标和材料招标应由公司

总部管理决策，项目部负责管理和执行。

系统架构要求“效能优异，权责明晰”。项目部现场处理常

规和不可预知问题，但涉及主控线和重点问题的变更和调整必

须经由公司总部解决。在合约签订和执行中出现偏差，按照

“权责明晰”原则，由公司总部或项目部负责处理。

职位等级和职务等级设计根据组织机构职能、工作范围和

权责确定。公司职位等级分为总经理、副总经理、部长（总

监）、经理、助理和员工六级，项目部职位等级除总经理外分

为副总经理、部长、经理、助理和员工五级。上下级关系界定

清晰，尽量避免越级汇报和下达任务，以确保垂直管理效