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第五章房地产投资财务分析

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一、房地产投资财务分析的概念

房地产投资财务分析是考虑房地产工程本身的直接效益

和间接效益，孤立地计算出房地产工程投入的资金所能给房

地产企业带来的利润，从房地产工程本身的收入和支出来衡

量工程是否可取。

说明：1、财务分析又称为财务评价，是在现行会计准那

么、会计制度、税收法规和价格体系下，通过财务效益与费

用的预测，编制财务报表，计算评价指标，进行财务盈利能

力分析、偿债能力分析和财务生存能力分析，据以评价工程

的财务可行性。

2、房地产投资财务分析是房地产工程可行性研究的核

心内容，是决定房地产工程投资的重要决策依据。

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二、房地产投资财务分析的作用

对投资者来说：

1、在房地产工程投资决策前，确定自有资金投资额，采取

积极措施；

2、制定资金来源和使用方案；

3、运用技术经济分析评价方法，从微观角度比较工程的本

钱和效益；

4、分析工程投资所能获得的经济效果，科学预测工程实施

后的获利能力；

5、考核工程归还能力和检验工程给投资者带来的净效益。

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三、房地产投资财务分析的内容

这里主要对营利性工程而言，房地产投资财务分析的内容

主要有：

1、选取适宜的方法；

2、选取必要的根底数据进行财务效益与费用的估算；

3、进行财务分析，即编制财务分析报表和计算财务分析指标；

4、在对初步设定的建设方案〔称为根本方案〕进行财务分析

后，还应进行不确定性分析，包括盈亏平衡分析和敏感性

分析。

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四、房地产工程投资与收入估算

收入估算资金筹措计划

投资计划与

资金筹措表

投资估算资金使用计划

房地产工程投资与收入估算逻辑框图

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1、房地产工程投资与本钱的估算

投资经营

投资成本

形式方式

销售开发建设过程中资金投入开发建设过程中的成本支出

开

出租开发经营过程中资金投入含开发建设成本和出租成本

投资

自营开发经营过程中资金投入含开发建设成本和经营成本

出租购买房地产的资金投入含购买成本和出租成本

置业

投资

自营购买房地产的资金投入含购买成本和经营成本

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说明：房地产开发工程总投资构成图示

房地产开发项目总投资

开发建设投资经营资金

土地费用

前期工程费用

开

基础设施建设费用

建筑安装工程费用发

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