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2021年6月14日
房企资本运作平台全梳理:历史变迁与现状盘点
■房企资本运作三十年历史变迁。(1)1990-2003年:房改起步,A股上市窗口
打开。1994年43号文、1998年23号文后,住房商品化改革提速,同时1990
年、1991年上交所、深交所成立,房企A股上市窗口开启。1992年万科为第一
家上市的房地产企业,随后招商、华侨城、金地、首开、阳光城等陆续上市。(2)
2003-2007年:首轮房地产调控开启,第一个港股上市小高峰。2003年首轮房
地产调控开启,并在2005年全面加码。期间A股IPO因定价制度改革、股权分
臵改革等暂停,房企更多选择至香港上市,尤其是2007年金融危机前夕,国际
资本市场流动性充裕,碧桂园、远洋、合景泰富、奥园、金茂等均在2007年完
成上市。(3)2008-2009年:调控放松,定增和IPO增加。2008年地产调控转
松,期间房企A股上市的窗口短暂开启,2008年滨江集团上市。同期房企增发
融资增多,2008年、2009年A股上市房企增发融资同增31.8%、15.8%。同时
2009年,国际资本市场从金融危机中恢复,房企出现第二个港股上市小高峰,
恒大、宝龙、龙湖、禹洲、佳兆业等均在2009年上市。(4)2009-2014年:严
调控,借壳上市收紧。2009年12月“国四条”开启新一轮地产调控,同期证监
会收紧借壳上市。部分房企在借壳全面收紧前曲折完成重组上市,包括泰禾、金
科、华夏幸福等。此后,房企借壳上市仅有蓝光和绿地在2015年成功。(5)
2014-2016年:调控放松,债券融资和定增盛宴。2014年930开启放松周期,
境内债发行体制改革,2015年起新发债房企显著扩容。同时房企增发融资金额
达到历史峰值。(6)2016年至今:调控收紧,美元债、ABS崛起,分拆上市潮。
2016年930后房地产政策转向,传统房地产融资渠道层层收紧。2017年起美元
债发行大幅放量,ABS融资逐渐兴起;2019年以来房企分拆上市明显加速。
■TOP10房企资本运作平台梳理。(1)万科企业A股上市主体、港股上市主体、
境内发债主体为同一主体。公司还拥有港股上市子公司万科海外,作为海外业务
平台;海外债发行主体为万科香港。(2)碧桂园境内有5个发债主体,碧桂园控
股、碧桂园地产、腾越建筑、增城碧桂园、闽碧桂园,其中碧桂园控股为港股上
市主体、境外债发行主体,后四者为碧桂园控股的子(孙)公司。(3)恒大集团
上市平台较多,包括中国恒大、恒大物业、恒大汽车和恒腾网络;境内核心发债
主体为地产集团恒大地产。(4)融创集团境外融资集中于港股上市主体融创中国,
其同时为海外债发行主体;境内融资集中于地产集团融创地产。(5)保利集团融
资主体较多、层级相对复杂,集团两个核心上市主体为保利发展和保利臵业,二
者为兄弟公司的关系。目前境外和境内核心发债主体均为保利发展。(6)中海集
团地产业务有2个核心上市主体,中国海外发展和中国海外宏洋集团,分别负责
一二线、三四线地产业务,后者为前者的合联营企业。境内核心发债主体为中国
海外发展的子公司中海企业发展。(7)绿地有2个上市主体绿地控股和绿地香港;
境内发债主体有3个,绿地控股集团、广西建工和西安建工,均为绿地控股子公
司,其中广西建工存续债金额最高。(8)世茂有2个上市平台世茂集团和世茂股
份,后者为前者子公司。境内有2个核心发债主体,世茂建设和世茂股份,分别
为境内主要房地产业务开发平台和商业运营平台。(9)华润臵地融资平台的设臵
相对简单,港股上市主体华润臵地同时也是境外发债主体和境内发债主体;境内
还通过子公司华润臵地控股发债。(10)招商蛇口境内发债主体较多,包括招商
蛇口、招商积余、招商漳州等,其中招商蛇口为A股上市和核心发债主体。招商
蛇口开发业务部分通过招商局臵地在香港上市,其同时也为海外
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