房地产法学多媒体第六专题.pdfVIP

第六专题物业管理与效劳

内容提要：〔本章4课时〕

通过本章的学习，了解我国物业管理与效劳根底知识，

业主团体与责权，物业效劳企业与责权，住宅小区公

用局部与配套设施所有权归属与管理及物业管理法律

责任等内容。

本章学习重点与难点：

业主、业主大会、业主委员会的权利和义务；物业效

劳企业的权利和义务、物业效劳合同及其内容、物业

效劳费用；住宅小区车位、车库、物业管理用房所有

权、绿地所有权等公用局部与配套设施的归属与管理；

物业管理法律责任等内容。

整理ppt

第一节物业效劳的根底

一、建筑物区分所有权

?物权法?第八十二条规定：物业效劳企业

或者其他管理人根据业主的委托管理建

筑区划内的建筑物及其附属设施，并接

受业主的监督。

第八十一条规定：业主可以自行管理建筑

物及其附属设施，也可以委托物业效劳

企业或者其他管理人管理。

因此，物业效劳是基于建筑物区分所有权

整理ppt

一、建筑物区分所有权

1、建筑物区分所有权的概念与特征

建筑物区分所有权就是居住者对自己居住的空间以及支

持这些空间所需要的建筑物局部享有的所有权，以及

对该建筑物共用局部享有共同所有权。

?物权法?第七十条规定业主对建筑物内的住宅、经营性

用房等专有局部享有所有权，对专有局部以外的共有

局部享有共有和共同管理的权利。

专有权、共有权与成员权。

权利复合性、权利一体性、权利限制性

整理ppt

2、专有局部的专有所有权

®确定专有局部的标准

®〔1〕构造上的独立性

®〔2〕利用上的独立性

®专有局部的范围：

®指构造上能够明确区分，具有排他性且可以

独立使用的建筑物的构成局部，它由一定平面

的长度与一定立体的厚度所构成的与其他专有

局部以墙壁、天花板、地板相间隔的空间。

整理ppt

®在理论上形成了四种观点：一是壁心说。以日本学者

山田幸二与河村贡先生为代表。认为专有局部的范围

到达墙壁、柱、地板和天花板厚度的中心。由于该观

点无视了区分所有权人对各种管线使用的复杂性，因

而有不妥之处。

®二是空间说。又称“全部属于共用局部说〞。该观点认

为专有局部仅限于由墙壁、地板和天花板所围成的空

间，而将墙壁、地板和天花板等作为界线的局部都视

为共用局部。如此一来，区分所有权人即使在自己家

中利用墙壁和地板也要经其他区分所有权人同意，显

然与人之常情相违背。

整理ppt

®三是最后粉刷表层说。认为专有局部延伸到界线局部

的最后粉刷表层。该观点虽然弥补了第二种观点之缺

乏，区分所有权人可在自家自由装修粉刷，但却无视

了现代区分所有建筑物系以壁心为界线的交易习惯。

®四是壁心和最后粉刷表层说。认为各区分所有权人之

间适用最后粉刷表层说；在对第三人的关系〔如买卖、

保险、纳税等〕上，那么适用壁心说。

®第四种观点相对来说兼顾了区分所有建筑物内部管理

需要和外部交易有现实，因而得到大多数学者的认同。

整理ppt

®〔二〕专有权权利与义务

®?物权法?第71条规定：“业主对其建筑物

专有局部享有占有、使用、收益和处分

的权利。〞对于专有权，所有权人具有

绝对性、排他性、永久性。即所有权人

可以对该专有权行使居住、使用、出租、

抵押、出售等权利。

整理ppt

®专有权人的权利：

®1、所有权。住宅所有权人作为住宅建筑物专有局部所

有权人，当然享有一般所有权人的权利，即享有占用、

使用、收益和处分的权利。

®2、相邻使用权。即指住宅所有权人为行使自己的专有

权，或改进，可以请