房地产行业招商公寓深圳蛇口REITS，价值分析报告，保障租赁房投资潜力显现.docx

目 录

基金情况介绍 5

原始权益人：招商公寓，蛇口全资租赁住房经营平台 5

外部管理机构：招商伊敦，蛇口全资租赁住房轻资产管理公司 5

基金交易结构 6

基金发行安排 7

深圳市保租房需求潜力大，南山区聚集优质客户资源 7

深圳市经济发展稳中向好 7

深圳市保障房需求旺盛，南山区高素质人口密集 8

项目符合政策支持方向 10

基金资产基本情况 10

租赁资产建筑规模 10

租赁资产位臵 10

租赁资产租金优惠情况 11

租户类型 12

租赁资产运营情况 12

基础项目估值情况 14

基础项目初始评估情况 14

现金流预测 14

募集资金投向和未来扩募潜力 15

募集资金投向 15

投资建议 17

风险提示 19

图目录

图1 截至2023年12月31日招商公寓股权结构 5

图2 截至2023年12月末招商伊敦股权结构 6

图3 基础设施基金整体结构交易图 6

图4 2016-2023年深圳市GDP发展情况 7

图5 2016-2023年深圳市固定资产投资总额及增速 7

图6 2016-2023年深圳市人均可支配收入及人均消费性支出 8

图7 2016-2023年深圳市社会消费品零售总额及增速 8

图8 2016-2023年深圳市同比居民消费价格指数 8

图9 深圳市2012-2023年常住人口 8

图10 深圳市计划保障性租赁住房用地供应情况 9

图11 深圳市南山区2018-2022年常住人口 9

图12 太子湾项目位臵 11

图13 林下项目位臵 11

图14 项目2021-2024年上半年租金单价和出租率情况 13

图15 项目2021-2024年上半年收缴率情况 13

图16 24年保租房板块二级行情表现相对更佳 17

表目录

表1 项目基本信息 10

表2 截至2024年上半年末时点项目出租率及租金单价 11

表3 截至2024年上半年价值时点基础设施项目适用的基准租金单价 12

表4 截至2024年上半年项目企业及个人租户面积占比情况统计 12

表5 项目收入利润情况 13

表6 公司资产负债情况 14

表7 截至2024年上半年基础设施项目的评估情况 14

表8 基础设施项目现金流测算概况 15

表9 项目历史基准租金和评估预测期首年优惠后标配租金与历史情况比较 15

表10 募集资金投资项目 16

表11 保租房REITs资产运营稳健 17

表12 各REITs估值水平 18

表13 各REITs现金分派率情况 19

基金情况介绍

原始权益人：招商公寓，蛇口全资租赁住房经营平台

深圳市招商公寓发展有限公司为基金项下发起人。公司于1992年12月02日成立。

截至2023年12月底，注册资本人民币2000万元。原始权益人招商公寓的股东为招商局蛇口工业区控股股份有限公司(直接持股比例40%)与深圳市招商创业有限公司(直接持股比例60%)，同时招商蛇口持有招商创业100%的股份，即招商蛇口通过直接与间接方式持有招商公寓100%的股份。深圳市招商公寓发展有限公司为招商蛇口全资控股的租赁住房经营平台，主要持有和经营租赁住房项目。截至2023年末，招商公寓直接或

间接持有的租赁住房资产近57.44万平方米，未开展商品住宅和商业地产开发业务。招商公寓拥有政策性用房、园区配套用房管理资源与运营经验，团队操盘经验丰富，涵盖项目拓展、前期定位、项目筹开、运营管理、市场营销、客户服务全链条专业岗位，人员梯队完整，专业度高。

原始权益人招商公寓主要从事租赁住房及相关业务。2021年度、2022年度及2023年度，招商公寓租赁住房及相关业务经营收入的营收占比达100.00%、100.00%和100.00%。2021年度、2022年度及2023年度，租赁住房及相关业务经营收入分别为

59791.19万元、56573.12万元和62139.10万元，总体来看，招商公寓运营平稳，经营状况良好。

图1截至2023年12月31日招商公寓股权结构

招商蛇口工业区控股股份有限公司

招商蛇口工业区控股股份有限公司

100%

深圳市招商创业有限公司40%

深圳市招商创业有限公司

深圳市招商公寓发展有限公司60%

深圳市招商公寓发展有限公司

资料来源：基金招募说明书，

外部管理机构：招商伊敦，蛇口全资租赁住房轻资产管理公司

深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司为外部管理机构。其租赁住房业务前身为深圳蛇口工业区职工住宅有限公司（成立于1992年，后更名为深