海外房地产行业研究系列:次贷危机前后(2006-2012年)美国房价和股价复盘.docx

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正文目录

Q1:次贷危机前后(2006-2012)美国房价变化的进程有什么特点?新房和二手房价格变化趋势有何异同? 3

Q2:为何2009-2012新房与二手房价格变化趋势存在明显背离?需求端和供给端各有什么影响? 4

Q3:美国何时开始全面救市,什么因素触发了政策的出台,采取了哪些措施,如何进行评价? 9

Q4:2006-2012期间美国头部房企股价是如何表现的,为何多数房地产股会领先二手房价格三年于2009年初见底?2009年后房地产板块超额收益表现如何?

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Q5:为什么不同房企股价表现分化,甚至少数股票在2009年后还会创新低?15

风险提示 20

图表目录

图1:全美房价指数、新房价格、二手房价格情况(2005-2013) 3

图2:全美总购房需求(“新房+二手房”成交量)与房贷利率、家庭实际收入5图3:纽约和华盛顿特区的房价、租金、净租金回报率以及全美房贷利率 5

图4:2009-2012美国新房量缩价升,二手房量升价跌 6

图5:美国新房价格、成交量和库存 7

图6:美国二手房价、成交量、挂牌量(含法拍房)、全美失业率、个贷违约率 8

图7:全美房价指数和救市时间表 10

图8:美国首次购房者首付比例中位数不到10?,再次购买者20?左右 10

图9:次贷危机前后头部房地产公司股价与全美房价指数 11

图10:次贷危机前后头部房企霍顿的股票、估值与全美房价指数 12

图11:2008年末房企信用风险得到缓释 13

图12:次贷危机前后头部房地产公司股价与美国新房价格 14

图13:次贷危机前后霍顿股票与标普500指数、纳斯达克指数的价格走势 14

图14:美国头部房企净利润情况(2003-2013财年) 15

图15:危机前美国头部房地产公司投资轻重程度 16

图16:危机前四家公司拿地方式及风险程度比较 16

图17:美国头部房地产公司土储结构 16

图18:美国各州次贷危机期间房价累计跌幅 17

图19:次贷危机前霍顿/莱纳/帕尔迪/NVR的土储分布情况 18

图20:美国主要10城房价指数 18

图21:美国头部房地产公司每年结算房屋价格和数量 19

图22:美国头部房企减值情况(2003-2013财年) 19

前言:仔细研究海外房地产的特点,并穿透、拆解到底层的各个关键要素,包括供需关系、杠杆水平、各部门信用水平、政策出台的基本面背景、经济增长底层逻辑等,能帮助我们去理解海外房地产(价格等)的变化趋势,做出前瞻判断。研究既不能刻舟求剑,亦不能忽略历史浮于表面,如果我们形成的研究逻辑框架都不能在全球历史上得到印证和解释,那我们拿什么来演绎未来?

Q1:次贷危机前后(2006-2012)美国房价变化的进程有什

Q1:次贷危机前后(2006-2012)美国房价变化的进程有什么特点?新房和二手房价格变化趋势有何异同?

首先从全局层面观察全美房价指数的变化:2006年中-2012年初,六年间全美房价指数累计跌幅27?,由“三年加速下跌+三年波动下行”构成,前三年和后三年的下跌特点明显不同。如下图1,在次贷危机发生前的2006年7月,全美房价指数(SPCoreLogicCase-ShillerUSNationalHomePriceIndex)1见顶,而后持续回落,直至2012年2月才企稳回升,期间接近6年(接近通常意义上的金融周期单边时长2)时间里美国房价累计跌幅达27?;从数据观察,2009年前后房价变化趋势明显不同,2009年之前三年间(2006/7-2009/3)美国房价呈加速下跌,累计跌幅21?,2009年之后的三年(2009/3-2012/2)房价趋势上从加速下跌变成波动下行,累计跌幅9,若以技术分析的语言打比方,后三年的特征是“三浪下跌”。

图1:全美房价指数、新房价格、二手房价格情况(2005-2013)

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Jan2005Jan2006Jan2007Jan2008Jan2009Jan2010Jan2011Jan2012Jan2013新房价格中位数(美元,左轴) 二手

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