房地产投资分析第2章.pdfVIP

第二章货币的时间价值

第一节现金流量的概念及构成

一、现金流量

▲现金流出:在某一时点上流出工程的资金，记

为CO；

▲现金流入:流入工程的资金，记为CI。

▲现金流量:现金流入和现金流出。

▲净现金流量:同一时点上的现金流入与现金流

出量的代数和(CI-CO)，作NCF。

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二、现金流量图

所谓现金流量图：把经济系统的现金流量

绘入一个时间坐标图中，以反映出现金流

入、流出与相应时间的对应关系。

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v现金流量图的作图方法和规那么如下：

v(1)以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延

续，轴上每一刻度表示一个时间单位；时间轴上的

点称为时点，通常表示的是该时间单位末的时点；

零表示时间序列的起点。

v(2)横轴上方的箭线表示现金流入，即收益；

在横轴下方的箭线表示现金流出，即费用。

v(3)在现金流量图中，箭线长短与现金流量数

值大小本应成比例，各箭线上方〔或下方〕注明其

现金流量的数值。

v(4)箭线与时间轴的交点为现金流量发生的时点。

v现金流量的三要素：大小、方向和作用点。

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第二节资金时间价值的含义

一、资金时间价值的概念

资金时间价值是指一定量资金在不同时点

上的价值量的差额。如利率、利息。

二、资金时间价值的衡量

通常情况下，资金时间价值被认为是没

有风险和没有通货膨胀条件下的社会平均资

金利润率。

利率包括时间价值、通货膨胀和风险价值

因素。

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三、资金时间价值的表现形式

1.利息；

2.是评价企业投资方案的根本标准；

3.金融机构的房地产金融业务核算都是以资

金时间价值为根底；

4.资金时间价值量的大小取决于：

〔1〕资金的使用时间

〔2〕资金数量的多少

〔3〕资金投入和回收的特点

〔4〕资金周转的速度

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第三节资金时间价值的计算

v一、资金时间价值的计算方法

v单利：

vF=P〔1＋n·i〕；P=F/(1＋n·i)

v复利：

vF=P〔1＋i〕n

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二、复利终值与复利现值的计算

1．复利终值的计算

公式：F=P〔1＋i〕n=P(F/P,i,n)

【例题2.1】某公司将100000元投资于收益率为

5%的工程，工程周期3年，按复利计算3年后

的终值。

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2．复利现值的计算

P=F/〔1＋i〕n=F(P/F,i,n)

【例题2.2】某公司3年后需要资金100000元，

问在利率为10%时，现在应该存入银行多少

本金？

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三、年金终值与复利现值的计算

如果在一定时期内每隔相同时间就发生相

同数额的收款〔或付款〕，那么该等额收付

的系列款项称为年金。用A表示。

年金包括：普通年金、先付年金、递延年金

和永续年金。