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对物业管理问题业主的思考

对物业管理问题业主的思考

什么是问题业主

古有大禹治水。他的父亲鲧使用息壤去梗塞洪水，但是终于失败了，也身受极刑，

禹那么改堵为疏，尽九年之力终于治水成功。这里包含一个中国物业管理的隐喻，

水就是人们的需求和欲望，时代在开展，更多的欲望如同洪水一般不可遏止，堵是堵不住

的，只有疏通，于是有了物业管理与效劳之间的答辩。这里波及到一个边界问题、一个

临界问题--问题业主是当前物业管理实务中最普遍、最头痛的问题。

中国物业管理和中国社区，因为参与的人和层次太多，范围太广，所以十足象一个魏玛

共和国，因为任何一方都无法取得压倒性的优势，是否偏重于选择一个强有力的、能够解决

麻烦的物业管理公司，这里政府、房地产商和业主一样犹豫不决。当混乱面临之后，就为社

区的纳粹分子们提供了舞台，这些问题业主更普遍且活泼，更多的管理漏洞会因为他们

而出现，从而又给予了问题业主们更好的说辞和题材，(譬如一个不顾物业管理人进行劝

阻而影响其它业主生活生产的违章装修户，他能够在他的相邻户采取同样的报复行动后拒缴

物业效劳费，更能够以此为理由否认当前的这家管理效劳公司而要求另选管家)，然后这个

本质脆弱的物业管理政权就更加摇摇欲坠，这是一个恶性循环。

撇开房地产商相关利益的因素不谈，我们可以这样去定义问题业主:即有一类业主，

他们的行为具有充沛的负外部性，他们形成的资源浪费大于他们对社区的奉献，物业管理公

司为这些业户产生的本钱大于普通管理费规范所形成的收益，其它业主因为这样一类业主的

存在而蒙受损失。

当前的中国是一个大棋盘，不论人们是否都意识到，房地产的开展确实是中国最大的棋

局之一，而这棋局之中的棋局，那么是物业管理。而这一场棋局中的胜利或者失败者，并不

是以简单的物质交换或者财富的多少，而是以感觉来决定的--对一个业主来说，如果他

感觉到称心了，他就获得了胜利，与他实际付出或收益多少无关，反之亦然；政府和房地

产公司亦然；物业公司亦然。按理说这样的简单目的应当是同归殊途而皆大欢喜的，但是恰

恰相反，因为布局的复杂性、棋子本身的价值不一、规那么时常改变还有博弈过程中的角色

变化，(譬如说:很多地方开发商同时就作为大业主存在，又示例有的维权业主成长为业主委

员会主任后所拥有的制定规那么的权力)，走到胜利时的那个终局总是显得太边远了。萨克

雷在?名利场》中曾经写道:人们往往认为结婚是一个结束，其实不然，结婚是一切问题的开

始。在社区治理中也是一样，业委会成立也仅仅是一切问题的开始，由房地产公司开局，物

业管理和业主委员会来把它们下下去，这一个棋局永远不会结束，而问题业主犹如围棋当

中的手筋，与问题业主的较量，将是决定一场棋局成败的命运之战。

问题业主的表现形式

一、野猪型。

这是一种凶悍地、不由分说地叙述自身意志的业主，但凡物业管理公司提出的要求，他

无一例外是全部要违反的，譬如说不能停车的消防通道和绿化带，他的座驾就非得停在那里；

物业公司提供的公共洽谈室需要申请才能使用，他就敢一脚蹬开门去使用。而但凡他提出的

要求那么必须照办，否那么由他来强制执行，笔者亲眼看到这样的业主，他派人取下另一

家单位的广告牌，挂上自己的广告，并且不缴任何费用。动辄殴打物业效劳人员的业主也是

这样一类人物，他们所倚仗的无非是黑白两道的势力，才敢如此横行霸道。

二、鼹鼠型。

这一类业主那么是通过小心翼翼的占廉价来到达自己的目标。他们惯于在夜间或者人

们没有注意的时候变换物业的外观和用途，或者占用公共地方，当物业管理公司来治理违章，

他们表示不知情和配合，但是整改一阵风过去后又回复如初。要到达完全地控制，有时不

得不使管理者耗费过多的精力去同这些破坏性的小动作作斗争，从而搞得筋疲力尽。

三、贝壳型。

这一类业主是以退为进的高手。他们善于将自己装扮为受害者，就一些效劳上面的细节

问题大做文章，进行马拉松式的讨论，当结果不如其意时，就适时地将自己封闭起来，并对

需要配合的事项拖延耽误，以增加作为一家业主讨价还价的能力，通过吹毛求疵-无休止的

答辩-中断谈判这些手法的综合运用，来获取他们所要求的特殊利益让步。而这种让步常常

是一家物业管理公司自我消灭的开端。

四、鲨鱼型。

在所有的问题业主当中，这一类是最可怕的，他们本身就是有势力者，处于房地产商、

业委会委员关系网的轴心阶层或者身为大业主，面对弱小的物业公司他们一言九鼎。就物业

管理的要求，他们选择那些最敏