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第三单元合同法分则

【考点6】租赁合同（★★★）（P259）（2007单选题、简答题，2009年简答题，2012年单选题，2015

年简答题，2017年多选题，2018年判断题）

1.租赁合同的期限

租赁合同的期限超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁

期限自续订之日起仍不得超过20年。（2015年简答题）

【相关】定金数额不得超过主合同标的额的20％，超过主合同标的额20％的部分，不予支

持。

2.不定期租赁

（1）租赁期限6个月以上的，合同应当采面形式。当事人未采面形式的，视为不定期租赁。

（2）当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关

条款或者习惯确定；仍不能确定的，视为不定期租赁。

（3）租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人未提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为

不定期。

【考题1·单选题】与口头约定，将其房屋出租给，租期为1年，为每月100元，

每月的第一天交付该月。根据《合同法》的规定，下列关于该租赁合同效力的表述中，正确的是

（）。（2012年）

A.该租赁合同无效

B.该租赁合同为可撤销合同

C.该租赁合同有效，租期为1年

D.该租赁合同有效，但视为不定期租赁合同

【答案】D

【解析】租赁期限六个月以上的，应当采面形式。当事人未采面形式的，视为不定期租赁。

【考题2·判断题】与口头约定：将房屋出租给租赁期1年，月1000元。该房屋

租赁合同应视为不定期租赁合同。（）（2018年）

【答案】√

【解析】租赁合同中租赁期限6个月以上的，合同应当采面形式。当事人未采面形式的，视为不

定期租赁。

3.维修义务

（1）出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。

（2）承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人

可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少或者延长租

期。

（3）承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物，如出租人同意，出租人可以要求

承租人恢复原状或者赔偿损失。（2015年简答题）

4.转租

（1）承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人与出租人的租赁合同继续有效，第三人对

租赁物造成损失的，“承租人”应当赔偿损失。

（2）承租人出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

5.的支付期限

对的支付期限未确定的，当事人可以协议补充；不能达成补充协议的，可以根据合同的有关条款或者

习惯确定；仍不能确定的，适用以下规则：

（1）租赁期限不满1年的，应当在租赁期限届满时支付

（2）租赁期限1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期限届满时支

付。

6.租赁合同的解除

（1）除不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少或者

不支付；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

（2）租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍

然可以随时解除合同。

（3）因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，应予支持：

①租赁房屋被司法机关或者行政机关依法的；

②租赁房屋权属有争议的；

③租赁房屋具有法律、行政关于房屋使用条件强制性规定情况的。

7.