土地价格理论及应用.pptVIP

第十五章土地价格理论及应用;第一节土地价格的形成与变动;一、土地价格的形成;马克思主义地价形成理论;以土地收益理论和土地供求理论为代表

1土地收益理论

土地收益理论认为:

土地价格是土地收益即地租的资本化

土地收益指：正常情况下的土地收益；

处于最佳利用方向的土地收益；土地纯收益

土地价格公式：a

r;2土地供求理论

张德粹：“土地价格的决定因素是土地的供给与需求”

马尔萨斯、萨伊、马歇尔、萨缪尔森等：土地这一生产要素的价格完全由其需求决定;E2;三影响土地价格变动的因素;一般因素;区域因素;个别因素;四、土地价格变动趋势及规律性;土地价格呈总体上升趋势;土地价格变动呈现周期性特征;第二节土地价格的评估;一、土地价格评估的目的与作用;二、土地价格评估的原则;估价程序;三、土地价格评估的基本方法;市场比较法;VD=VB×A×B×D×F

VD：待估宗地价格

VB：比较实例宗地价格

A：待估宗地情况指数修正

B：待估宗地日期指数修正

D：待估宗地区域因素指数修正

F：待估宗地个别因素指数修正;A：待估宗地情况指数∕比较实例宗地情况指数＝正常情况指数∕比较实例宗地情况指数

B：待估宗地估价日期地价指数∕比较实例宗地交易日期地价指数

D：待估宗地区域因素条件指数∕比较实例宗地区域因素条件指数

F：待估宗地个别因素条件指数∕比较实例宗地个别因素条件;基本公式在具体运用中可表示为：;区域因素;市场比较法的操作程序;市场比较法的操作程序;收益还原法;2、基本公式;3、收益还原法的应用程序;１、基本原理

成本逼近法是以开发土地所消耗的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、税金和土地增殖收益来确定土地价格的方法。成本逼近法是从投资成本角度来考察土地的价值，但事实上它难以完全反映土地的真实价值。

成本逼近法一般用于新开发土地。既无收益又无比较实例的公建、公益用地的价格评估，选择该方法时应慎重。;地价＝土地取得费＋土地开发费＋税费

＋利息＋利润＋土地增殖收益

＝土地成本价格＋土地增殖收益

;成本逼近法的应用程序;成本逼近法的应用程序;１、基本原理

剩余法是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。

剩余法的理论依据与收益还原法基本相同，都是对未来剩余收益的计算。收益还原法中的地租或土地纯收益，是对土地收益的非土地因素扣除，而剩余法则是直接从资本化后的价格中扣除非土地因素的贡献。;剩余法主要适用于有开发价值的土地估价，一

般有以下几种类型：

(1)待开发土地的估价；

(2)待拆迁改造的再开发房地产的估价；

(3)仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地

或房地产的估价；

(4)现有新旧房地产中地价的单独评估，即从房

地产价格中扣除房屋价格，剩余之数即为地

价。;Ｖ＝Ａ－（Ｂ+Ｃ）

Ｖ：待估土地的价格

Ａ：总开发价值

Ｂ：整个土地项目的开发成本

Ｃ：开发商合理利润

具体公式：V＝A－CB－CP－R1－CM－T－R2

式中：V——土地价格；A——房屋预期总售价；

CB——建筑费用；CP——专业费用；

R1——利息；CM——销售费用；

T——税费；R2——开发商利润。;3、剩余法的应用程序;基准地价系数修正法;基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，对各城镇已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法;土地价格＝基准地价×（１±∑Ｋi）×Kj

Ｋi：估价对象第i个影响因素的修正系数；

Kj：估价期日、容积率、土地使用年期等其他修正系数；

∑Ｋi：各影响因素的修正系数之和。

;4、基准地价系数修正法的应用程序;农地价格的最低限应能保障农民的基本生活

农地价格因其权利内涵不同，其价格内涵也不同

农地估价要特别重视农地区位、国家投资和公共投资的影响;农地使用权价格;农地所有权价格;第三节土地价格的管理;一、中国土地价格体系;（一）基准地价;农地基准地价