某房地产版块市场发展研究透视.doc

某房地产版块市场发展研究透视

某房地产版块市场发展研究透视

某房地产版块市场发展研究透视

重庆房地产版块市场进展透视

（1）、引言

始终在比较分析项目，始终想找到项目进展的关系，始终想分析清楚一个项目为什么热销。

2002年晨报采写了一个主题，重庆住区报告，第一个主题是新牌坊，其次个主题是黄金堡，惋惜最后受功利性因素影响没有连续下去，甚为惋惜。

这几年重庆地产进展十分飞快，城市疆域拓展的十分快速。由于重庆特殊的城市地形，重庆的次级行政区的功能与权限得到无限放大，于是城市化的方向消灭了一个百花齐放这样一个欣欣向荣的局面，以各个区的资源含量为主四处集中的这样一个局面。

欣欣向荣的城市进展同时也带来一个弊端，就是整个城市呈现出一种无序无规章状态的进展，各个行政区依据自己的利益观点在四处集中，于是我们的城市消灭了城市向北，城市向东，城市向西，城市向南，甚至城市向东南，西北、西南、东北等各个方向集中的一种齐头并进的局面，于是呼各种城市化的概念如潮水般的涌现出来，以至于连业内专业人士也不能分清楚这些概念的外延与内涵。大家为每个概念的集中以及对区域带来的影响，形成了众说纷纭的局面。

业内人士如此，那我们一般购房者就更不能辨清楚了，于是城市化便以房地产的名义开头混乱，而这混乱之源，则是城市管理者与城市地产商之间的交易下的规章混乱，房地产商为了猎取更大程度的利润，会借城市管理者之口描述城市区域将来与夸大城市区域抱负。

如何来辨别城市进展过程中，区域的合理定位以及区域的功能层次，以及如何把握在城市区域功能升级过程中的各种机遇，是地产商与购房者应该去思考的，而作为城市管理者与喜爱城市的人，则应该去理清城市进展脉络，积累阅历，为城市更好的进展，贡献自己的力气。

做这个版块分析,还真有难度,估量这也是当时晨报没有做下去的缘由吧,也或许那时的版进展没有这么成型,缺少素材来书写.

要分析重庆的版块,就必定涉及到重庆版块的划分,重庆属于老工业基地,原来老基地地块是格外成熟,但是落后的,在目前是重庆劳动力人口输出的大版块,由于原来老工业基地一般都有30年以上的历史,所以这些老的居住地都有着格外深厚的人气,老子小孩待业在家的人,共同构筑了一个现在居住的世界.

由于对九龙坡不熟识,且是一个外地人,因此对重庆老基地的看法与熟识难免有偏颇的嫌疑,所幸这是笔者的个人博客,而非什么专业论坛,因此笔者也就依据自己对重庆城市的理解去划分重庆的老的居住集中地.

(1)双碑居住区

这在重庆直辖前3年时间仍然格外风光的大的居住区,缘由是由于这里有两个大型的工业企业于词,嘉陵厂与重庆特殊钢铁厂.这两个企业的在职职工在高峰时期都超过1万人,由于这两个大企业为依托形成的小企业群(为这两个企业服务,或者是依托于这两个企业生存的企业)甚至延长到了北碚青木关地区,重庆原计划的一号轻轨线变是这个区域到解放碑的,可见这个区域在当时的富强度.

这个区域的长度也许有超过5公里范围,从大杨公桥到远祖桥这个区域都属于这个社区的辐射范围.在杨公桥到烈士蓦这个区间,是重庆最早的电子工业基地,原来的无线电一厂,三厂都在这个区域,重庆最早的红岩电视与金雀电视就是在这个区域内生产运行的,随着这几大企业的没落,这里的小企业群开头逐渐削减,企业工人开头向社会寻找生存空间,这个居住区的风光不在,轻轨线也改成了大渡口到朝天门.

(2)红岩村与华龙桥区域

这个区域笔者不是格外熟识,一是由于里面没有格外出名的巨型企业(红岩汽车厂设置于内),二是这个区域内的企业太过密集,加上这些企业与自己原来所从事的行业有着比较疏远的行业关系.

但是这个区域在重庆老的工业聚集地而形成的居住区中,是如此的重要.一是由于他属于渝中区,二是由于它的地理范围比较大.三是由于这里还有重庆老的文化文脉基地,首要要说的就是红岩历史博物馆,其次这里是重庆画家聚集地(据说重庆的版画仍然在当今中国有着一席之地的江湖地位),从穿过这个区域的主干道上,我们可以清楚的看到有画家一村二村的标识;三则是这里是重庆的重要粮仓基地,笔者知道的重庆的粮仓基地,在重庆就这个;四是这里有着老重庆最为简洁的工业结构企业,而且企业数量巨大,这里是原化工企业,医药企业,机械企业等重要的聚集地,而今这些企业的多数破产,人口外益情况下,给重庆社会供应了较大的工业人口输出.

(3)土湾片区

这里是曾经的重庆轻纺工业基地,重棉一厂,二厂在这个区域内,这里曾经是轻工业的最为重要的基地,然而与其他工业基地一样的是,随着重庆工业的转型以及纺织行业的没落,这个区域的江湖地位一落千里,在今日与其他的工业基地一样,除了还有源源不断的劳动力向社会输出外,实在没有其他更多的值得炫耀的地方了.

值得说明的就是由于轻纺工业曾经是中国,也是重庆本地最为重要的工业生命线,而这个行业又属于最为典型的劳动密集型企业,因此虽