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智慧商业中心

——大数据研究下的购物中心

弗思特白皮书3.0

编辑单位：弗思特·产品中心

主编：陈勇杨阳

参编：汪燕李伟朱成磊

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弗思特白皮书3.0

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塑造更美好的城市

引言

中国商业地产历经前些年的高速发展后，开始逐渐回归理性。一方面是各城市购物中心逐渐饱和，另一方面，相关政府部门对城市商业的规划也更加合理。中国商业地产开发者逐渐从传统房地产开发思维，切换到了细分的商业地产思维。

尽管有众多表现优异的社区商业崭露头角，然而最吸引眼球的还是那些购物中心。据不完全统计，2019年全国开业购物中心529个，4772万平方米，这一年是各类商业项目尤其是购物中心开业非常活跃的一年。同时，值得注意的是，2019年开业的存量改造项目数量超过30个，合计体量超过250万平方米。即将进入的购物中心存量大时代，伴随商业发展，未来将有更多存量项目进入改造升级，越来越多项目将会通过改造转型重新面市。

当下大多数商业地产企业的经营模式，是基于增量市场的边界条件考虑的。购物中心的主要收入来源是租金，但商户的承租能力由坪效决定，在租金上涨、租售比不断提升的背景下，客流不增长、坪效不提高，最终结果就是租户歇业撤场，并带来客流的进一步减损。因此不少上市地产公司也会因购物中心表现不佳而带来整体资产估值的下降。

此外，商业地产的运营成本不断增加，为了维系消费者黏性，诸多商业地产运营商通过定期投入外部环境改造、内部重新装修、改变陈设风格来吸引客消费者，但投入成本却难以带来相应的客流和坪效提升，实际上利润回报并不是非常理想。在存量市场条件下难以可持续发展，企业越做越难，利润越来越薄。

埃森哲必威体育精装版的“消费者调研”发现，数字经济下，消费者的重心已从“产品经济”转为围绕关键场景的“体验经济”。购物中心的本质，重点应该聚焦在搭建消费者与品牌互动的全场景空间。

随着互联网对生活方式的渗透，以及消费者的价值取向逐步演变，商业地产传统运营模式的盈利能力开始出现偏离。在消费互联网不断崛起、传统商业地产运营难以为继的时代背景下，对前沿科技、新兴网络力量的消化和吸收，如何利用新技术实现线上线下“数据化运营”,提升客流与坪效，从而带动资产增值，是当下亟需研究的课题。

在这样一个消费升级的全新时代，应地产客户的要求，弗思特咨询研究中心对商业项目，尤其是旧商业长尾项目的智慧化运营改造进行一些全过程研究，基于建筑的场景规划、内外环境建设等方面的考量，以及购物中心运营的核心评价，进行指标设定和分析，试图在数字化和创新商业模式方面，通过对具体实践的分析和沉淀，提炼一些方法论，为新时代商业转型发展提供新助力。

弗思特工程咨询

副总裁高级合伙人

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塑造更美好的城市

PROSPERITYANDDEPRESSIONOFCOMMERCE商业的繁荣与萧瑟

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商业的繁荣与萧瑟

中国人很早就懂得经商，夏代的商国人就开始了经商行为，商国第七任君主王亥为中国商业始祖。原始时代，人们共同对抗自然，生产力有限，未能形成分工。不断改进的劳动工具提高了人们的生产力，生产物过盛衍生了原始的交换。这些交换先是偶然性，渐渐变得经常而刻意。据《易经》所载，神农氏曾在日中设市以“聚天下之货，交易而退”,这可算是原始的市集。

在远古时期，商部落就以善于交换出名，周武王灭商后，商朝的遗民为了维持生计，传说他们的祖先曾驾着牛车游走部落之间，进行交易。日子一长，便形成一个固定的职业。周人就称他们为“商人”,称他们的职业为“商业”,由此引申，出售的生产物便叫“商品”,这种叫法一直延续到今天。

中国近代传统实体商业从建国到七十年代，受国内物资匮乏的约束，一直处于计划经济阶段。经过二十多年的大力发展、茁壮成长后，1978年开始实行改革开放，实体商业开启野蛮生长的模式，2001年，中国加入WTO,外商入侵，商业模式变得更加多样化。到2009年，电商大肆横行，淘宝、京东、亚马逊等企业来势汹汹，带来便利与科技感的同时，也充斥着粗