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一个完善的宅基地转让程序规范应该包括转让价格制度、转让期限期限、村集

体经济组织同意程序等几个方面。在转让价格上，应该建立交易价格核准制

度，虽然价格核准不太符合市场规律，但是介于农村宅基地价格评估和认定上

的特殊性

农村宅基地流转及其法制研究

农村宅基地流转及其法制研究

——从法经济学的视角分析

摘要：现有的农村宅基地规范制度是不系统，不科学的，造成农村宅基地利用

率很低，宅基地需求紧张，空心村大量存在。本文从法经济学的角度，着眼宅

基地的利用效率和公平，设计新的宅基地使用制度，包括宅基地使用期限的建

立，宅基地流传程序的规范、宅基地流转模式的开拓等几个方面。

关键词：宅基地合理使用法经济学

一、农村宅基地制度现行的相关法律制度及其解读

（一）宪法关于宅基地的规定

农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；

宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以

依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。任何组织或者个人不得侵

占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转

让。一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。[【1】根据2004年3

月14日第十届全国人民代表大会第二次会议通过的《中华人民共和国宪法修正

案》修正，第十条；]【1】

根据宪法规定的精神，宪法关于宅基地的规定是局限在所有权的限制层面，不

仅规定了所有权的归属，也规定了所有权的转让的限制，但是对于宅基地的使

用，却没有更好的规定，只是做出合理使用的要求。

（二）法律法规的规定

1、《土地管理法》的规定及其解读

该法第八条规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以

外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六

十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过

省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利

用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经

乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依

照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请

宅基地的，不予批准。[【2】根据２００４年８月２８日第十届全国人民代表

大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决

定》第二次修正）；]【2】

根据《土地管理法》有关制度，对于宅基地的管理只是再次的确认宅基地的归

属，宅基地申请标准上的限制，并对住房出租再申请给与限制，实际上是变相

的限制了宅基地的出让，但是这些规范不甚周延，仅仅有上述规定，并不足以

保障该农村宅基地流转的效益和公平。

2、《国土资源部印发关于加强农村宅基地管理的意见的通知》的规定

农村宅基地占用农用地应纳入年度计划。省（区、市）在下达给各县（市）用

于城乡建设占用农用地的年度计划指标中,可增设农村宅基地占用农用地的计划

指标。农村宅基地占用农用地的计划指标应和农村建设用地整理新增加的耕地

面积挂钩。县（市）国土资源管理部门对新增耕地面积检查、核定后，应在总

的年度计划指标中优先分配等量的农用地转用指标用于农民住宅建设。各省

（区、市）要适应农民住宅建设的特点，按照严格管理，提高效率，便民利民

的原则，改革农村村民建住宅占用农用地的审批办法。各县（市）可根据省

（区、市）下达的农村宅基地占用农用地的计划指标和农村村民住宅建设的实

际需要，于每年年初一次性向省（区、市）或设区的市、自治州申请办理农用

地转用审批手续，经依法批准后由县（市）按户逐宗批准供应宅基地。对农村

村民住宅建设利用村内空闲地、老宅基地和未利用土地的，由村、乡（镇）逐

级审核，批量报县（市）批准后，由乡（镇）逐宗落实到户。

坚决贯彻“一户一宅”的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积

不得超过省（区、市）规定的标准。各地应结合本地实际，制定统一的农村宅

基地面积标准和宅基地申请条件。不符合申请条件的不得批准宅基地。农村村

民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。农村村

民建住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请，并在本集体经济

组织或村民小组张榜公布。公布期满无异议的，报经乡（镇）审核后，报县

（市）审批。经依法批准的宅基地，农村集体经济组织或村民小组应及时将审

批结果张榜公布。各地要规范审批行为，健全公开办事制度,提供优质服