某地产代建模式标准化指引.docx

《地产代建模式标准化指引》

（2020年06月修订版）

修订记录

目录

TOC\o1-1\h\u1目的 3

2代建模式的定义及分类 3

3适用前提及适用情形 3

4委托管理基本原则 4

5委托管理范围 4

6委托管理相关费用 5

7项目公司股权转让与回购 7

8项目公司治理 7

9品牌使用与质量保证 10

10合作终止 13

11其他 14

附件1：《房地产项目开发委托管理合同书》 14

代建模式标准化指引

1目的

鼓励公司发展代建业务、规范代建类项目投资、决策与管理工作。

2代建模式的定义及分类

2.1定义

代建模式是指拥有土地使用权的项目方（以下简称“项目方”），委托具有丰富地产开发经验的房地产开发企业（以下简称“代建方”或“我方”），对土地进行代为开发建设、销售及经营管理的开发模式。

2.2代建模式的分类

2.2.1传统代建模式

2.2.1.1项目方提供土地以及全部项目开发建设资金；代建方提供管理队伍及品牌输出，负责项目的整体运营，包括但不限于规划设计、建设、营销、交付以及物业管理等服务，并依据合同约定条款，收取委托管理费等费用的模式。

2.2.1.2传统代建模式适用于项目方有土地所有权且具备充足的开发资金，但缺乏操盘与运营经验，以及品牌号召力。

2.2.2融资代建模式

2.2.2.1项目方提供土地，但缺乏项目开发资金，需委托代建方对项目进行融资并提供管理队伍及品牌输出，并对项目全过程进行管理，并依据合同约定条款，收取委托管理费等费用的模式。

2.2.2.2融资代建模式适用于项目方享有土地使用权但或能够缺乏担保资质需代建方为项目提供融资担保，项目方应当提供代建方认可的足额反担保（包括但不限于项目方的其他有价值的资产抵押，项目方股东及实际控制人的信用保证，项目方其他有担保资质的关联公司提供的担保等）。此种模式下项目方需要将其持有的项目公司99%股权转让给代建方并办理工商变更登记，项目方保留1%股权，并将股权质押至代建方名下（具体股转比例根据实际情况商定，原则上我方不低于70%）。项目公司已清偿融资贷款本息、代建方所有借款、代建服务费及股权转让款后，项目方应回购代建方股权。

3适用前提及适用情形

3.1前提条件

3.1.1项目权属明确清晰，项目方为项目实际控制人；

3.1.2项目方可信度高，信誉好，无重大法律纠纷；

3.1.3地块位置佳，无开发不利因素；

3.1.4项目方认可我方产品体系及经营理念；

3.1.5若为融资代建模式，则项目收益及利润经测算需符合投资标准要求，且项目公司的融资及现金流，在任何节点均能覆盖我方实际投入资金；

3.2适用情形

3.2.1项目不适合进行资产/股权收购，如股权转让受限、国有资产或股权结构过于复杂等；

3.2.2项目交易成本、交易风险过高，如交易税费过高或项目存续时间过长，或存在历史遗留问题等；

3.2.3项目方需要代建方提供管理及融资支持。

4委托管理基本原则

4.1项目方作为项目的开发建设单位，拥有项目开发中的投资和合同约定的决策权、监督权、建议权和知情权。项目方负责筹措项目开发建设所需的全部资金，依法享有项目的投资收益，承担项目的经营风险及责任。

4.2我方履行受托管理职责，组建项目管理团队，代表项目公司行使项目日常经营管理权，努力实现项目管理各项目标。

5委托管理范围

项目方委托我方进行项目的全过程开发管理工作，具体管理事项包括：

5.1前期管理工作：对项目的整体定位、运营思路和方案进行统筹规划，并在项目方的配合下负责办理项目开发建设所需的具体审批和许可手续；

5.2规划设计管理：根据项目类型和实际情况选择并以项目方名义委托设计单位完成设计工作，把控设计进度及设计成果质量、现场设计变更等相关工作；

5.3成本管理：制订合理的项目成本管理目标并实行有效的成本管理；

5.4招标管理：组织执行招采过程，包含按照我方的管理要求入库、入围、招标方案的确定（付款要求、入围要求和评标原则）、发标、控制价答疑、标前交底、开标、议标、评标、定标；

5.5工程管理：纳入管理体系，通过市场化方式选择各类施工单位、材料设备供应单位和监理单位并进行统筹管理，对项目工程建设阶段的质量、工期、安全生产、文明施工等进行全面管理，对项目建设过程中出现的各类突发事件进行妥善处理；所有参建单位，需要先入库后入围，入库入围需要双方全程参与，对不符合我方入库管理要求的单位，我方有权拒绝其入围。若为融资代建模式，我方对总承包施工单位享有最终决定权。

5.6营销管理：对项目房产市场定位进行规划并制订销售目标和营销计划，选择各类营销专业服