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如何写好物业发展建议
形成产品策略的“三个筛子”
形成产品策略的“三个筛子”
相对于“市场”，住宅才由“建筑”而获得了“产品”属性。从市场出发，是世联为客户提供产品建议的基本视角。
基于目标客户需求和特质的全产品方案基于竞争环境的、策略化的
基于目标客户需求和特质的全产品方案
基于竞争环境的、策略化的竞争性产品方案
基于开发能力和开发效率的实操性产品方案
成本
我们的工作，就是要提供——在开发主体的能力范围之内、更有效率的、比竞争对手更容易让目标客户感受产品价值的——产品策略或方案。
1
1、产品策略写些什么？
产品策略三要素
Actor1
——“意向”
Actor2
——“指标”
Actor3
——“点子”或“要点”
描述出整个项目或其中某类产品的特性、特质或特征表达方式：
1、直接给出同类可参考的案例
2、通过一组案例的片断实现对某一概念的整合
3、通过对一组相关行为、场景或道具的集中引用，引发对于某一概念准确的联想
通常包含两方面的指标：
一是项目的技术经济指标。基于项目的技术实现性和经济目标，确定了开发的强度；基于项目的定位，确定了物业结构：产品构成与比例
一是市场参照指标。基于案例总结，对一些产品特征定量化。譬如“面积必须大于XXX，才叫……”，“当前市场至少做到了XX”……这些是我们需要告诉给开发商和设计师的
“要点”是案例归纳而出的，是实现某一物业目标的必选动作
“点子”是具有创造性的，不一定是唯一解，但能对解决问题有启
发作用
譬如：做一个夸张、个性化的会所也许是提升某一类项目价值的
“要点”；把它做成一个架空会所或水上会所就会成为一个”点子”
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2、怎么体现产品策略的价值感？
案例说明问题、对比产生力量、数字展示专业
Actor1
——“意向”
Actor2
——“指标”
Actor3
——“点子”或“要点”
“意向”表达得准确、精彩、动人
实准“技经指标”给得合理、实现性强“市场指标”案例丰富、总结精当
实
准
狠靓“点子”提得有新意、有操作性“要点”总结得清晰、指导性强
狠
靓
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重点打造风情示范区，市场突破性的精彩亮相
阿尔卡地亚
逸树家
武汉·
武汉·金地格林小城
?丰富的层次性
??人、情、景综合氛围营造
示例
示例
大连·万科城花
欧洲城镇中心的典型元素成为风情展示原型
放射型街道与小广场
放射型街道与小广场
悠闲的商业氛围
独特丰富的标示
示例
示例
开放的公共空间
曲折多元的街道意向
充分利用地块的城市界面，整合各要素作集中的风情展示
社区标识物
ReinTower
集合多条动线的社区广场
ReinPlaza
标识性的销售中心或商业主力店
ReinStreet
充满活力的风情街区
莱茵城镇中心的原型再现：
街道、广场、钟塔、喷泉、咖啡座、绿化……
设计要点原则
突出社区入口的标识性
示例
示例
与住宅部分形成有效的区隔，减少相互干扰
户型精致化的基本原则、核心理念与关键
户型精致化的基本原则、核心理念与关键
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将居住合理性和舒适度综合考虑，在户型尺寸和布局上体现“精度”动作
将居住合理性和舒适度综合考虑，在户型尺寸和布局上体现“精度”
基本原则将居住合理性和舒适度综合考虑，在户型尺寸和布局上体现“精度”户型设计核心理念
基本原则
将居住合理性和舒适度综合考虑，在户型尺寸和布局上体现“精度”
户型设计核心理念
张弛适度的精准设计带来的合理节省
优化户型结构：从整体户型面宽进深合理性，内部功能空间布置合理性等方面优化户型布局压缩无感知尺度：从居住者的感受角度出发，满足实用的需求，尽量缩减感知不到且功能性不强空间的尺度
优化户型结构：从整体户型面宽进深合理性，内部功能空间布置合
理性等方面优化户型布局
压缩无感知尺度：从居住者的感受角度出发，满足实用的需求，尽量缩减感知不到且功能性不强空间的尺度
赠送实用面积：赠送面积不能是无用多余的面积，而是需要与实际购买空间良好结合，便于居住使用，增强业主购买性价比，并增添空间
情趣
张弛适度的精准设计带来的合理节省
关键动作压缩无感知尺度：从居住者的感受角度出发，满足实用的需求，尽量缩减感知不到且功能性不强空间的尺度
关键动作
示例赠送实用面积：赠送面积不能是无用多余的面积，而是需要与实际
示例
情趣
本报告是严格必威体育官网网址的。 8
户型设计要点建议
户型设计要点建议
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