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刚需与豪宅地块营销定位研究

[地块素质]刚需产品地块

基本情况：5-2地块占地面积约为6.4万方，建筑面积为19.2万方（包括幼托用地面积

=6500㎡），容积率为3.0。

地块印象：三面环路，无中央水轴及荷花世界的景观面支撑，同时靠近轻轨，客户抗

性大。

一期住宅

6-2地块

5-2地块

轻轨南丰大道

[案例1]锋尚国际——打造节能智能化技术社区

具针对性的核心技术+辅助技术，加上成本控制得当和接受高科技的客户，市

场反映良好

关键点：具针对性的核心技术+高接受度客户

核心技术+辅助技术：

引入欧洲高舒适度低能耗优化设计、针对

北京秋、冬季寒冷干燥的特点，引入“恒

温恒湿”系统作为项目的核心技术，再有

针对性地辅以其它技术，最终形成项目的

节能和智能化体系。

产品设计：

引入国际知名品牌产品精装产品，提高项

目附加值。

[案例2]中鹰黑森林——绿色健康科技住宅

通过园区内自造森林景观及引入七大健康科技住宅系统，打造绿

色人居生活。

自造森林景观：

黑森林以1100棵香樟等成年乔木自造12万方森

林海式社区绿化，屋顶全铺设屋顶花园，绿化率

几乎达到“100%”。

七大健康住宅系统：

包括中央冰蓄冷集中供能系统、顶地双铺毛细管

网辐射供冷暖系统、置换式新风系统、地源热泵

系统、智能家居控制系统、防辐射室外遮阳系统、

节能外墙外保温系统、砖墙切块系统等，涵盖了

从建筑施工到室内精装等住宅产品的各个环节。

产品升级：

部分住宅全部使用落地窗完全替代外墙，景观最

大化。

[案例3]中建嘉和城——创新亲子社区

以核心家庭为基础打造创新亲子社区，提出360

位的亲子护航和全龄段的亲子呵护。

6大亲子体系：

教育、玩趣、商业、服务、户型、管理

项目配套：

60万方童趣造梦场、2万方亲子园林

案场设计：

打造和设计充满童话意境的案场外观

推广营销：

推出象征项目形象的卡通人物“嘉仔”，

线上线下围绕人物形象推广，推出嘉仔

系列表情包、嘉仔电台等

活动配合：

依托项目特色配套及“嘉仔”形象进行

系列活动事件，引爆市场。

[案例4]东原童梦童享——打造优配社区儿童成长系统

聚焦0-12岁孩子，系统性满足孩子在社区内的安全、教育、娱乐需要，从硬件

到软件，全方位提供儿童社区配套产品和服务。

四大年龄段成长需求：

根据0-12岁的孩子4个不同阶段的成长需求适

配相应设施

多重安全体系:

配套设施圆弧设计+看护区动态视线无遮挡+实

时无死角监控系统+保安看管等24小时保障儿

童安全。

三大服务体系:

物业服务——为孩子提供免费活动场地（预约

场地举办生日会等）

社区服务——随处可见的服务自助机。（自助

图书馆、饮料等）

配套服务——联合外部商业配套

地块自身素质较差，以打造刚需及刚改产品为主，将

目标客群锁定为小太阳家庭。

结合案例启示

建议5-2地块打造适合小太阳家庭的亲子社区

[户型配比建议]

产品定位根据地块素质，作出5-2地块的户型配比建议

•刚需、刚改、改善三大产品线，功能与舒适相结合

刚需刚改

•受轻轨影响，打造少量84㎡三房，以低价走量为主（全

部精装）

•刚需90-100㎡三房为主要产品，打造功能型三房带套房

精装小户毛坯为王

（可部分精装）