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房屋纠纷案例
•赵某通过中介公司将位于南京某区的房屋
卖给李某，赵某及其妻子“黄某〞和李某一
同到区公证处办理房屋买卖公证，随后到
房产管理局办理了房屋过户手续。
•李某搬进房子半年后，一自称赵某真正妻
子黄某的女子将其诉至法院，要求李某返
还房屋。
•原来卖房子时赵某找别的女子来代替自己
的妻子。
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•李某此时才知在四个月前，该女子将公证
处诉到法院要求撤销公证书，后公证处撤
销公证书后，该女子撤回行政起诉，提起
民事诉讼要求李某返还房屋。李某以办理
产权过户为由请求法院驳回原告诉讼请求。
•法院审理查明事实：该房屋为婚姻关系存
续期间购置；该房屋产权证原为赵某，现
为李某。
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两个法律问题：
问题一：赵某能否单方将房屋出卖？
问题二：房屋应该归谁？
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不动产登记制度
•第九条
不动产物权的设立、变更、转让和消
灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不
发生效力，但法律另有规定的除外。
•第十四条
不动产物权的设立、变更、转让和
消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于
不动产登记簿时发生效力。
•第十六条
不动产登记簿是物权归属和内容的
根据。
•第十七条
不动产权属证书是权利人享有该不
动产物权的证明。
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善意取得
•根据我国刑法，只要是刑事案件的赃物都
要一律追回。受到的损失，买主只能找卖
赃物的人索赔。
•物权法新规定让善良的买主们不再钱物两
空。购置者只要善意购置，价格合理，应
该登记的已经登记，不需要登记的已经交
付，就可取得所有权。原所有权人无权要
回，但可向无处分权人请求赔偿。
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所有权取得的特别规定
•第一百零六条
无处分权人将不动产或者动产转让
给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规
定外，符合以下情形的，受让人取得该不动产或
者动产的所有权：
•〔一〕受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
•〔二〕以合理的价格转让；
•〔三〕转让的不动产或者动产依照法律规定应当
登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
•受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有
权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
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第三节土地登记
一、不动产登记制度概述
1、不动产登记制度的两种模式〔主义〕
成立要件主义：成立要件主义认为，不动
产产权的变动在登记之前只表达为债权的
存在，在登记之后才能认为是完成不动产
产权的变动，未经登记，权利受让方只能
得到债权的保护，而不能得到物权的保护。
对抗要件主义：对抗要件主义认为，不动
产是一种特定物，其权利的变动应与债权
的成立同步，即在登记之前权利就已经变
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动，登记只是对抗第三人的要件，申请登
2、不动产登记制度的三种类型
•登记要件制度〔权利登记制度〕
•与成立要件主义相
适应
•地券交付制度〔托仑斯登记制度〕
•登记对抗制度〔契据登记制度〕与对抗要件主义相
适应
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权利登记制度
权利登记制系德国创立，也称德国
登记制，又称登记要件主义
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