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万科项目可行性研究报告

万科项目可行性研究报告

决策背景

一、内部因素

1、本项目可为南京公司提供持续发展条件，符合集团重点发展长江三角洲的战略

南京公司金色家园项目将于2021年全部开发完毕，当年结算利润不能满足持续增长要求。本项目可售面积47万平米，2021年可结算面积约10万平米，结算金额约3亿元，并可为南京公司2021-2021年提供主要利润来源。

2、本项目占地654亩，规模大，为城郊结合部项目，是集团最擅长开发的项目类型，南京公司可以充分利用集团资源快速成熟开发此项目。

3、金色家园项目的成功开发为集团全面启动南京市场奠定了基础，品牌效应也为下一步开发中档项目创造了条件。

二、外部环境

1、本项目挂牌出让，法律手续明晰，已完成“七通一平”，可迅速启动开发。

2、增值潜力大。本项目所属东山新市区在南京总体规划上定位于南京“向南发展的增长级”和“承担主城部分功能扩散和吸收南部农村城市化人口的职能”，江宁开发区在南京的3个国家级开发区中规模最大、发展最快，本项目是开发区距南京主城最近的房地产项目之一，土地升值潜力大。

3、环境好。本项目所处的将军路片区为近两年住宅开发的热点区域，已形成高品质住宅区氛围，且为南京生态环境最好的地区之一，人文、历史、教育氛围浓厚。

4、市场机会明显。本项目定位以3000元/平米的多层公寓为主，该价格产品为南京主流市场，需求量大，市场供应不足。

第一部分项目所属区域介绍

江宁区位于南京南部，东山新市区属于江宁区，是南京三大规划新市区之一，国家级开发区江宁经济技术开发区属于东山新市区。

本项目位于江宁开发区。

图1-1宗地所属区位图

一、江宁区简介

?紧靠南京主城南部,紧邻一环线。

?2021年撤县设区。

?面积1600平方公里，人口75万人，其中非农业人口18万人。

?1995到2021年GDP持续高速增长，年均增长率13.07%。2021年GDP达114亿元,占南京GDP总额的9%。

?人均GDP在全市五个郊县中排名第一，2021年人均GDP为15221元人民币，约1800美元，相当于全市平均水平的74%。

二、东山新市区简介

东山新市区规划面积107平方公里，占江宁区总面积的6.7%。

?东山新市区是南京“一城三区”中的一区

2021年调整后的南京城市总体规划将东山、仙西、浦口规划为3个新市区，加上河西新城区，形成南京“一城三区”的新城市建设格局。“一城三区”的规划如表1-1所示。

?东山新市区是人口导入区

东山新市区位于江宁区北部，紧邻南京主城南部，其中心与市中心距离约12公里，承担主城部分功能和人口向南扩散的功能，同时承载南京南部的江宁区、溧水县和高淳县的农村人口城市化的功能。

2021年人口14.8万，2021年规划人口30万，年均导入人口1.5万人。远景规划110万人。

第二部分项目概况

一、宗地位置

1、宗地北距南京市中心新街口约11公里,南距禄口机场28公里。

2、宗地位于江宁开发区一期西北部，东距已开发成熟的开发区中心百家湖仅2公里。

3、宗地西距将军山、牛首-祖堂风景区1公里。

牛首-祖堂风景区为南京的五大近郊公园之一，“杭州宋城集团”计划投资30亿元在牛首-祖堂山及以南建设10KM2的黑森林旅游度假区。

二、宗地四至范围及规划要点

1、四至范围

宗地东邻18米规划道路，隔50米绿化带为机场高速路，西接将军北路，南侧为胜太西路及中和医疗器械、四方亿通等工企单位和商业设施，北侧为麻田路。如下图所示。

2、宗地面积、形状和尺寸

宗地总面积43.6公顷，折合654亩，其中住宅用地为567.9亩、商业用地77.4亩、代征道路用地8.7亩。

如上图所示，宗地中住宅用地和商业用地形状为规则四方形，尺寸如下表所示。

表2-1项目用地指标

3、政府提供的规划要点

政府规划要点中要求居住用地和商业用地的容积率均为1.2，商业用地内需建一座占地3亩的加油站，其他无特殊要求，具体如下表所示。

三、项目渊源

1、宗地原为东南大学科技园用地的一部分。

东南大学科技园总用地面积986亩，均基本完成三通一平，除建成2层的东大科技园办公楼外，尚未实质性开发。