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方案构架
PARTI项目界定PARTII定位
PARTIII包装方案PARTIV行销推广PARTV产品提议PARTVI市场界定
项目界定
地块基本信息
外部环境
区域规划
地块价值元素研判
产品方案研判
地块基本信息
基地信息：
本项目位于下关区中山码头地区，西临滨江大道，北至中山北路，东至唐山路。
本案
项目经济指标
项目规划总用地约19000M2规划总建筑面积约89000M2
其中：地上建筑面积约72000M2地下建筑面积约17000M2
容积率：3.71
地块外部环境
项目东靠唐山路，目前为棚户居民区。南侧为军事用房。西侧紧邻滨江大道，长江东堤。北侧仅靠中山北路。
交通路网：
中山北路、滨江大道、过江码头、唐山路。
公交线路：
10/31/34/54/150/302/307/809/810/815
路/宁浦线
生活配套：
各类银行、苏果超市、苏宁电器、药房、南医大附二医院、十二中等。
自然资源：长江东堤，一线江景。
区域规划
南京下关滨江地区规划北至长江大桥，东至热河南路，西至长江，南到中山北路，总用地面积约2.26平方公里。
本项目紧邻规划区南侧的滨江核心商务区，随着南京西站、下关电厂、水产农贸市场的搬迁，新规划区的发展必将给本项目提供美好的前景与新的发展机遇
滨江核心商务区 滨江创业soho区
大马路高密度混合区 滨江生活社区
滨江都市门户区 历史文化展现区
热河路综合生活街区
本案
地块的价值元素研判
优质自然资源
长江、滨江风光带、滨江大道
优势地段价值
价值元素
便捷的交通
城市主要干道中山北路直达市中心，滨江大道快速通向外围，中山码头与多路公交更加便于居民出行。
处于南京市滨江带规划发展区域，地段价值突出，发展优势鲜明。
规划方案研判
合理点评价
利用地形，排布6幢江景高层公寓，南片西朝向，最大程度满足观江要求。
地覆盖率规划，集中围合形成约2500
㎡的中心园林景观区。
东高西低，尽可能使更多单位达到江景房标准。
底层架空，景观视线通透，全地下车库设计。
不合理点
车行道干扰较大，未能实现人车分流。
以满足江景为第一原则，但规模与地形仍然限制了景观环境的最大发挥。
户型方案研判
05幢户型评价
采用2梯3户的设计布局，相对经济与紧凑。
户型面积普遍较小，相对设计功能而言，属于紧凑实用类户型。
南北双阳台设计，1.8米大尺度阳台、270度转角落地飘窗最大程度满足瞰江需求。
功能布局相对合理，但尺度方面未能满足高端客户的置业需求。
户型设计的经济性与项目相对高端定位的客户置业需求存在矛盾。
建筑立面方案研判
05幢建筑立面评价
采用现代简洁的立面风格，清新、时尚、挺拔。
一层价格设计，使得景观视线更为通透。
采用高级涂料与铝塑板等外墙面材料，品质感略显不足。
颜色搭配稍显轻浅，不利于长久的效果维持。
清新简洁的立面风格与相对高端客户追求的稳重/耐久/经典风格略显不匹配。
建筑技术与精装标准
产品类目
说明
本项目标准
建材技术
外墙技术
外墙保温技术
未知
门窗技术
新技术配置
中央空调
是否有/品牌标准
有/品牌未知
新风系统
是否有/品牌标准
未知
地暖
是否有/品牌标准
有/品牌未知
饮水系统
什么标准
未知
精装标准
入户门
材质/品牌/加密技术
未知
厨房品牌
设备与品牌
未知
卫生间
设备与品牌
未知
地面
标准/品牌
未知
电气
品牌标准
未知
本项目建筑设计方案略显不足，新技术应用与精装标准是提升本项目品质的核心。
会所与园林景观
会所与园林景观方案暂无，我们将于第六部分提出方案建议。
会所与园林景观是提现产品价值的核心内容，对于高端定位项目尤其重要。
本项目综合价值要素
会所与物管
国际精装
滨江地段
江景
资源 综合
园林 价值
景观
新技术应用
在综合价值要素实现均好均衡的前提下，突出单项优势要素，实现项目差异化的核心竞争力。
定位
客户群定位
目标客户群梯度
项目定位
项目描述
客户群定位
显性客户
重要
客
核心客户 户
隐性客户
新富阶层/中产精英阶层 不动产投资客
他们不是顶尖BOSS级人物，他们是新富起来的中坚阶层，是社会精英，他们具有比较雄厚的财富积累，他们的生活标准正在全面升级，注重高品质，
他们眼光敏锐，具有一定的财富，常于选择成长性较好地段的优质的、性价比较高的物业投资。购房经验丰富，机智理性，关注项目地段与产品品质
追求品牌与精神认同感，追求新科技。 的同时对价格敏感。
Px
楼王户型/高价房
3%~5%
主力三房及以上户型 二级消费
客户群梯度
梯度曲线
部分尖端客户（BOSS层）、总
部分尖端客户（BOSS层）、总
裁级客户、海外市场
总价能力250-300万以上
新富阶层/中产
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