2024年房地产估价师房地产估价案例与分析试题.doc

房地产估价师《房地产估价案例与分析》试題5

一、问答題

（一）某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法获得

了房屋拆迁許可证，房地产管理部门公告了有资质的拆迁估价机构名

单。某被拆迁人見到公告名单后，前去其中一家估价机构征询，假如

你作為该估价机构的一名房地产估价师在接待该被拆迁人过程中理

解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自营副食店。

請问：

1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆

迁估价汇报?

2.你应怎样确定作為拆迁估价根据的该被拆迁人房屋的用途?

（二），某著名百货企业将其拥有的某商场一部分出租給银行，

租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较

高的管理费。現该百货企业欲转让该商场而委托评估其转让价格。

請问：

1.该商场周围近期有较多权利性质相向的临街铺面正常交易的

实例，可否选用其作為可比实例?為何?

2.确定出租部分的潜在毛收入時应注意的重要问題是什么?

3.确定自营部分的净收益時应注意的重要问題是什么?

（三）某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业

务，估价時点為6月15曰。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目

的土地是6月通过出让获得，6月开始建设。委托方提供的实际成本

价格為1800元/m2，包括生地获得成本、开发成本、管理费用、销售

费用、销售税金和期望利润，并计算了自6月至估价時点的投资利息。

估价人员经调查核算，认為委托方所列支的各项实际成本费用符合支

出当時的正常市场状况，為此，在采用成本法估价時确定该房地产的

重置价格為18001元/m2。

請问：

1.估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些錯误?

2.在此基础上还应考虑哪些原因才能得出积算价格?

二、单项选择題

（一）甲开发商开发建设一住宅小区，已获得国有土地使用证，

正在施工，尚未封顶。

1.甲开发商拟以该在建工程抵押，申請贷款。下列表述中对的的

是（）。

A.甲开发商可以向银行申請企业流动资金贷款

B.甲开发商不能以该在建工程為其他企业向银行申請贷款提供

抵押物担保

C.该在建工程只有获得销售許可证后方可用于抵押贷款

D.该在建工程只有获得预售許可证后方可用于抵押贷款

2.下列有关办理房地产抵押登记的表述中，对的的是（）

A.该宗地為出让土地使用权，可以单独办理抵押登记

B.该宗地无论是划拨还是出让土地使用权，因已获得建设用地规

划許可证和建设工程规划許可证，既可单独办理抵押登记

C.该在建工程在获得国有土地使用证和房屋所有权证后才能办

理抵押登记手续

D.该在建工程已获得建设用地规划許可证和建设工程规划許可

证，虽未获得施工許可证，也可办理抵押登记手续

3.若该在建工程已整体抵押，在无法确定优先偿款的状况下，欲

估算抵押物的变現价值，测算成果应為（）。

A.抵押价值

B.处分抵押物時的市场价值

C.抵押价值一处分抵押物的费用及税费

D.处分抵押物時的市场价值一处分抵押物的费用及税费

4.若该项目目前已所有获得预售許可证，且部分售出，甲开发商

若以尚未售出住宅部分申請贷款。则可用作抵押物的住宅建筑面积应

当是（）

A.土地出让协议记载的建筑面积减去已售出的房屋预售协议记

载的建筑面积

B.建设工程规划許可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售

协议记载的建筑面积

C.施工許可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售协议记载

的建筑面积

D.商品房预售許可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售协

议记载的建筑面积

（二）张某在10月购置了一种刚建成的精装修店面。同步租出，

租客是王某。当時市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王

某就该店面到达的月租金是180元/m2，租期為5年，费用按法规各

自承担。

5.在10月時，张某的权益价格為（）。

A.没有租赁条件下的正常市场价格

B.剩余3年租期的月租金為180元/m2条件下的净收益与10月构

現值之和

C.剩余3年租期的月租金為180元/m2条件下的净