房估-营管理串讲点题jyglh.pdfVIP

命题点四、写

字楼的确定

【常规性的考虑】

·常常以每平方米可出租面积为计算基础。【区别商业】零售商业物业是以独立出租单元的总出租面积

为基础计算的。

·如果租户初次装修其承租部分面积时的费用由业主垫付，内还可能包括业主垫支的还本付息。

·物业的一些运营费用（如税、费、公共面积和公共设旌的与维修）可以包括在内，也可以根

据事先的协议另收。

·租户的电费，可以根据其用电量由供电部门直接收取或由物业服务企业代收代缴。

【确定重点考虑面】

命题点五、写字楼的租约与租约谈判

●租赁契约中对租户与业主的权利和义务都有具体规定。

由于该租约是租赁双方共同签署的法律文件，所以租赁双方都应严格遵守。

物业服务企业也常常参与到租约谈判的过程中来。

●业主事先要准备好一个适用于写字楼物业内所有出租单元的标准租赁合约，业主和潜在的租户可在这个基础

上，针对某一特定的出租单元就各标准条款和特殊条款进行谈判，以便在业主和租户间就某一特定的出租单元形

成一份单独的租约。

第四节零售商业物业管理

命题点一、零售商业物业分析

【结合案例第二章第二节学习】

●零售商业物业的出租，一般以可出租面积计算：

可出租面积=营业面积+分摊的公用面积

（一）零售商业物业的分类

零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围等三个方面，划分为五种类

型：

（二）特色、位置和停

车

·我国大型商场建筑一般是每200～250㎡的地上建筑面积设置一个停车位。

·在“汽车上生活”的，停车空间的大小常用两个指标来衡量：

1．20世纪60年代前使用的停车系数。

停车系数=停车位面积/零售商业物业建筑面积（该系数约为1/3）；

2．20世纪60年代后期逐渐使用的停车指数。

每100㎡营业面积应设置的车位个数，依商场的规模不同在4～5之间。

·处理好顾客的短时停车和员工长时间停车的关系也很重要，通常的原则是短时停车优先。

命题点三、

零售商业物业的

●零售商业物业的是以每一个独立出租单元的总出租面积为基础计算的。

【知识】写字楼常常以每平方米可出租面积为计算基础

第五节收益性物业的运营费用与财务报告

命题点一、收益性物业经营状况的评估

对于收益性物业投资而言，衡量其获利能力大小的标准只有一个:即为投资者所带来的净经营收入的大小。

（一）现金流

估算收益性物业的

价值v=