房地产基金市场分析简报（2010年7月）.docxVIP

房地产基金市场分析简报

房地产外资基金国内投资情况分析

前言：2004年以来，由于我国房地产利润空间较大，而且人民币的升值预期增强了中国房地产的升值预期，外资基金纷纷看好中国地产业并加速流入，长三角城市受外资青睐，市场上比较活跃的海外基金有摩根士丹利、高盛、UBS(瑞银）、嘉德置地旗下的嘉茂基金、澳大利亚麦格理银行等，还有荷兰国际集团ING、新加坡投资公司属下的GIC地产基金公司，以及美国雷曼兄弟、罗斯福基金、洛克菲勒等投资基金。这些基金的投资策略主要以收购成熟的商业物业为主及在一些高回报的住宅项目上采取合作形式。随着2008年金融危机的到来，许多外资基金纷纷抛售国内持有的物业资产，套现应对危机，2008年9月15日雷曼兄弟宣布申请破产保护，随后美林、摩根士丹利、花旗、麦格理等除了出售持有的物业外，国内的管理团队也相继撤离中国。而到了2009年中型规模的境外私募基金开始活跃，汉舍资本、宏璟资本、普凯投资、太平洋基金等在中国二三线城市与开发商股权合作共同开发项目成主流投资模式。同时随着外资基金投资模式逐渐成熟，人民币私募基金、房地产信托基金也发展迅猛，与传统的外资基金相比，人民币基金首先解决的外汇进出难题，同时本地资本操作更为便利灵活，汉舍资本、普凯投资都相继成立管理着房地产、地产人民币私募基金。

一、大规模境外基金早期进入中国房地产市场投资模式

自1998年以来，我国房地产开发投资额每年都保持高速增长。良好的发展

态势成为吸引海外投资机构进入房地产市场的重要原因。中国拥有13亿人口，目前处于城市化的的加速阶段（每年提高1%-1.5%），保守估计每年有1500万人口入城。按人均住房建筑面积26平米计算，每年需增加近4亿平米的住宅需

求，而2004年全国商品房竣工面积总共才4.3亿平米。由此可见，仅城市化进

程造成的住宅需求，就要求房地产业在未来20-30年一直保持稳定增长态势，更不必说由于城市家庭人均收入的提高而带来的居住质量升级。相比较发达国家开发成熟的房地产市场，中国房地产市场巨大的发展空间，对于海外投资者而言是一个长期利好。作为刚起步的行业，巨大的发展空间、丰厚的利润和相对较低的门槛，使得中国房地产行业受到海外投资机构的追捧。2004年以来，在房地产宏观调控的紧锣密鼓声中，海外资金却争先恐后地涌进内地房地产市场，形成一幅“内退外进”的奇特景观。2006年4月12日，国内最活跃的海外投行摩根士丹利房地产高调宣布成立资产服务咨询（中国）有限公司上海分公司，其进军内地房地产的决心意图十分明显。

外资对内地房地产市场的参与涵盖了开发、中介、销售和物业管理等各个环节；投资路径包括直接购买房产、进行项目合作、直接参股内地房地产公司、设立独资公司、债权投资等；投资组织形式以房地产投资基金为主，另有风险投资基金、个人资金等；投资区域主要集中于上海和北京，并渐渐向其它一线城市和潜力二线城市扩展；投资方向包括商业、写字楼、高档住宅（多为公寓）。

大致而言海外房地产基金投资类型主要可分开发型、投资收租型、不良资产处置型三种类型：

1、开发型基金就是将基金直接投入到开发领域中。具体操作有两种路径，一种是以独资企业形式进行房地产开发，例如澳大利亚麦格理银行旗下的第一中国房地产基金在上海开发了澳丽映象和澳丽花苑两个住宅项目。新加坡凯德置地开发的许多项目的资金就来自于自己旗下或其它的房地产基金。另一种是选择和国内开发商合作开发，比如2004年初摩根士丹利投资

5000万美元，参股复地上海项目“复地雅园”。

2、投资收租型基金主要是进行物业收购，一种在建工程收购，前期投入较少但风险较大；另一种是成熟物业收购，前期投入较大但风险相对较小。共同点是以收取物业租金为回报。比如2006年4月份摩根斯坦利整栋收购陆家嘴中央公寓，就是为了将其打造成酒店式服务公寓进行出租。收购物业意味着基金将收购来的物业当做自己的资产进行经营，这种模式的回报周期较长，通常需要15年左右甚至更长时间。但在这种模式下，基金获得的是稳定的现金收益。

3、不良资产处置型基金主要通过收购不良资产，将其证券化打包处置以变现盈利。目前国有银行手中握有大量的不良资产，其中包括“烂尾楼”、经营不善的商业物业和酒店等。几大国有资产管理公司有时会将这些不良资产打包拍卖。2004年6月，摩根士丹利房地产基金与上海盛融投资有限公司（上海市政府于2003年成立的综合性投资公司，专注于国有资产的重组

改革）成功投得中国建设银行不良资产拍卖中的2个资产包，帐面总值28.5

亿元，其中多为华中地区和华南地区的商业地产。

二、2008年金融危机对境外私募基金的影响

随着2008年金融“海啸”的到