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物业前期介入优化建议

物业管理前期介入对于完善房地产开发、使物业投入使用后便于管理的意义重大，介入的位置和时机则取决于物业管理者丰富的早期介入经验。本文从电气、土建、绿化、清洁、安全、水暖等方面，全方位提出住宅小区物业管理早期介入的实施建议。

一、给水排水

（一）生活水泵机房

1、生活水箱装设高低水位控制器报警装置并纳入中控报警系统。

2、供水水泵应设置空载报警装置接入中控室以免水箱无水时水泵负载空转。

3、供水水箱应设置2个并联使用，便于水箱清洗。

4、水箱的材质应使用不锈钢材料并做保温。

5、水箱应设置密封水箱盖并加双锁。

6、供水机房顶、墙面应做隔音处理（铁皮吸音板），地面铺设地砖。

7、供水机房排水沟应设计安装不锈钢箅子或球墨铸铁篦子。

8、生活水泵房、垃圾房建议设计时加装紫外线消毒灯。

（二）管网设施

1、供水管网应按双路环网供水系统设计。

2、供水管道色标清晰，弹簧减振材料保证质量。

3、排水管道与楼板接口处应采用双防水，先对管道周边进行防水材料嵌缝，然后再施工大面防水,避免管道周边由于混凝土浇筑不密实造成渗漏。

4、绿化中排污井井盖采用防盗球墨铸铁井盖；道路排污井井盖采用塑胶井盖为宜，减小噪声。

5、排水管道不得穿过沉降缝。

6、地下污水＃排污泵排水管道建议采用钢管连接，避免软连接因泵启动时连接处脱落，排污管道阀门采用止回阀，防止水倒流或回流。

7、建议地下车库出入口与道路交口处设置集水沟，避免雨水直接入侵地下车库。

8、卫生间排污系统无防臭装置，排水支管及地漏无存水弯。

（三）计量设施

1、建议园区管道供水系统计量表一律纳入远程抄表系统。

2、管网的使用水点都应装独立计量表。

3、供水水平干管支路一律安装独立计量表（如消防用水、空调用水、锅炉用水、园林绿化用水、生活补水、采暖、冷却塔补水、直饮水补水、中水补水等），分路控制。

（四）管道井

1、管道竖井建议增设防水并设置排水地漏。

2、建议管道井门锁钥匙通用，井内应设置照明，开关在井道内。

二、消防设施

1、消防控制水泵配电控制应设计成带自动巡检功能。

2、消防水泵控制配电应双路供给并实现自动互投。

3、消防水箱补水控制阀门建议安装遥控浮球阀。

4、消防机房应做隔音处理（铁皮吸音板）、地面铺设地砖。

5、消防泵易采用充水式吸水方式。

6、设计时考虑消防水泵应装设过载保护切断装置。

7、消防喷淋系统水力警铃安放在机房内。

8、消防水泵房内应设置排水装置。

9、消防水泵房内的消防水泵动力控制系统（电源箱、泵启动控制柜）在同一房间内，未与泵及管线分开，不符合安全运行要求。

10、末端喷淋泄水点建议设计在空调机房、管道井、卫生间墩布池处，避免影响二次装修。

2、无缝钢管应在保温前先做防腐处理（打磨、刷防锈漆两遍），通过验收后，方可进行保温施工，本文发布于蜂巢物业论坛。

3、风管及盘管安装高度影响二次装修吊顶；盘管应加装分阀门。

4、空调冷凝水排水管距离过长影响排水坡度，建议就近并入排水设施。

四、供配配电

（一）电气计量

1、动力、照明各回路应加装计量表，便于计量和能耗核算。

2、三表远传系统建议使用载波技术采集前端数据。

3、建议园区所有电度表纳入远传计量抄表系统，便于能耗统计分析。

4、建议网络系统、手机信号覆盖单独进行用电计量。

5、建议公共区域用电、办公用电单独安装计量电度表

（二）电气计量

1、每层电力竖井应加装双回路互投器，以备主回路因故障断电时可采用备用电力回路供电。

2、中控室监控系统，门禁系统供电应由UPS电源提供。

3、应急照明设计时消防应急照明工作时间不应低于90分钟、疏散照明应急工作时间不应低于30分钟、疏散指示和安全出口应急工作时间不应低于30分钟。

（三）配电负荷

1、楼宇低压主回路线路容量（如插接母线、主电缆线路载流量是否充足）需满足用户需求（现电力容量应不小于120W/平方米）。

2、总配电室应预留一定数量断路器电路回路时以便于增容使用。

3、每层建筑楼层电力竖井应考虑到将来用户电力增容。

4、电力电缆线槽设计时应考虑将来电力增容时敷设电缆所占有空间。

（四）低压配电

1、配电系统的干线，支干线及支线的导线截面建议选择N或PEN线截面与相线截面相同。

2、建议应急照明电源分别进行单独计量，便于将来电力统计分析。

3、安装位置较高照明灯具需采用高品质光源，不需频繁更换。

4、具有安全等级的设备间（燃气间、生活水泵房）建议加