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中国房地产市场展望
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住宅销售市场能否止跌企稳？如何看待租赁公寓的投资价值?
人口结构的变化对未来住宅的发展趋势会有怎样的影响？
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工作
写字楼市场何时转好？
大量新供应入市，是否意味着乙级楼宇完全没机会了？
各行业未来的办公需求几何？
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消费
中国消费者们还在消费些什么？零售市场在面临消费降级吗?
购物中心之外的消费选择？
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生产
2024年会见证物流市场回暖么？绿色仓储需求或将持续上涨？
循环经济下逆向物流是否还有提升空间？
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金融
未来债务危机是否会有所缓解？C-REITs未来市场规模有多大？
下一个投资机遇在哪里？
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住宅销售市场能否止跌企稳?
75%
近三年来，住宅占整体房地产开发投资额比重
住宅销售市场正呈现显著的供给侧改革特征。随着保障房开发建设的细节政策陆续出台，中国住宅市场由保障与商品双轨并行有望在未来数年逐步形成。在四座一线城市的十四五规划中，保障性租赁住房占新增供应比重都在40%以上。包括租赁住房在内的保障房体系面向刚需群体，尤其是大城市的刚需人口住有所居；而市场化住房则针对改善型需求，提供更加优质的居住环境。
近三年来，住宅占整体房地产开发投资额比重均在75%左右，对整体市场乃至经济平稳运行至关重要。考虑到行业体量庞大，我们认为整体住宅市场转型不会短期内即完成，或将持续数年。行业正逐渐告别传统高周转高负债模式，向更为可持续、高品质及双轨制方向转型。
自2021年下半年以来，地产开发及购置情况持续低迷，地产投资持续下跌。截至10月，全国住宅销售面积同比增速已连续下
跌26个月。虽然整体趋势下行，但在不同的细分类别中，市场的分化表现尤为值得关注。
一线及强二线城市成交面积仍有所增长，一线城市中上海、二线城市中厦门的同比成交面积都超过了9%，而三线城市成交普遍下滑明显，四五线城市更为明显。
现房销售面积同比增长11%，显著好于整体销售表现，其占比也已提升至18%。
尽管销售表现尚未显著好转，但第三季度开始，供需两端的扶持或放松政策正开始适度发力。如广州和深圳已将二套房最低首付比例降至40%，南京、苏州、青岛等多个二线城市宣布取消限购。我们预计住宅市场的整体销售表现有望在2024年温和改善。高能级核心城市、具备扩张能力及有国资背书的房企仍将领先市场。
图1：住宅销售面积同比增速,2023年前十个月
-25% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15%
来源CEIC，第一太平戴维斯研究部
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如何看待租赁公寓的投资价值?
七普数据显示，中国人口总量不再快速增长，流动人口规模却不断扩大。截至2020年末，流动人口占全国人口比例约27%，达3.76亿人，较2010年增长约70%。经济发达地区的住宅租赁市场有望迎来长期稳健的强劲需
求。而对核心城市而言，除了在此寻找事业发展的非本地年轻人群之外，不同背景的情侣、家庭、老人等群体同样有租住需求，值得市场挖掘之余，也意味着产品端具备更多元化的发展潜力。
多元化的产品形态，对项目前期的市场定位能力也提出更高要求。不同城市及板块之间租金走势正趋于分化，投资者需对项目所处环境加以审慎判断，以确定目标租户、租金水平及建造成本。此外，对于市场化租赁项目，更需对附加服务的提供范围、商业及休闲设施的配套水平加以细化，从多维度满足租户需求，提升项目收益，都是租赁公寓在未来提升价值需更加关注的。
4%
租赁公寓的租金回报率约为4%
作为房地产市场转型的重要组成部分，保障性租赁住房在中国住宅市场正发挥其独特作用。项目是否具备纳保能力也成为投资者投资租赁公寓项目的首要考虑因素。2021至2025年，全国将筹建约900万套保障性租赁住房，将极大扩充机构房源在整体住房租赁市场的规模。其中由土地出让而新建或配件的租赁公寓数量预计约100万套，仅占总供应的11%。盘活存量、资产收购及城中村改造预计将成为供应主力。市场将迎来更为多元的供应形态。
图2：近年出让的涉租用地可供应的租赁住房套数
200,000
160,000
120,000
从单一建筑至规模化大体量社区，为市场提供的房间数量小至不到50间，多则数千套，对项目的运营管理能力提出不同要求。投资者期望租赁公寓的租金回报率多在4.0%以上，作为一项管理要求极为细化的细分赛道，运营商的成本管控能力、租户服务及管理能力，决定了项目是否实现稳定的租金增长及较高的续约率。
80,000
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来源CE
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