中国产业地产行业市场集中度、投融资动态及未来趋势预测报告（智研咨询发布）.docx

中国产业地产行业市场集中度、投融资动态及未来趋势预测报告（智研咨询发布）

内容概要：产业地产，正是在我国城镇化大踏步前进的进程中应运而生的一个综合产业形式，依托于城市资源，构建一体化的产业链，以地产为载体，实现整体土地有规划的合理开发、运营与发展。建设主体在开发产业园区的时候，如果能够成功招商经营，那么实际上就是在建造一座小型城市。麻雀虽小五脏俱全，虽然专注于研发与生产，但一个成功的产业园区能够完整的为居民提供各种等价于城市的生活生产服务，同时提供大量的岗位，满足各种层次居民的城镇化需求。随着中国城镇化进程的提速和产业发展升级诉求的加剧，产业园区作为双创载体和中国经济升级转型引擎，到如今被提升到一个新高度，其中蕴含的投资机会也逐渐被资本市场重新认知和估值，各路人马纷纷进军产业地产。据统计，2023年我国产业地产市场投资规模已达到28554亿元。

关键词：产业地产发展历程；产业地产投资规模；产业地产竞争企业；产业地产发展趋势

一、行业概况

目前在学术界中，产业地产的概念是较为模糊的，没有确切的含义。工业地产是产业地产的发源地，其由于仅仅把重点放到建设粗放型的工业厂房上面，缺少配套服务设施，难以为生产企业提供一个周全的生产加工场所。随着科技的不断发展，产业模式升级换代，工业地产从档次和服务两方面均对制约区域经济的可持续发展。关于产业地产的概念，学术界给出不同的说法。

部分学者认为，产业地产是指在社会不断向前、产业持续发展之下，把地产当作载体，以保证利润的不断增长为目标，为促进城市化、工业化、产业化提供专业化的空间位置，是以调整产业方向、推动经济不断产生创新型产业为要求，以政策为基本要求，以金融为凭靠，将地产开发视为载体手段，将开发类建筑视为主要发展方向，与此同时，开发教育等多种的功能，且城市与产业地产是共同进步的关系，二者共同前进发展。在新型工业迅速前进的背景下，凭借独特的资源以及核心产业，把城市发展作为根本任务，充分利用城市独特的产业资源，提高产业的核心竞争力，提高产业影响力和推动城市经济产业升级，多功能新兴产业可持续发展的新颖产业模式。

另一部分学者认为，产业地产项目有多种分类，广义上把产业地产项目归为“房地产+”类型，将房地产与工业、物流业等各种产业综合起来的新型种类；狭义上把产业地产视为以地产的为支撑，把土地整体开发与运营结合起来的一种新颖的产业模式。产业地产以地产、产业和城市三大方面为基础，结合自然、土地等各式各样资源，发挥联动协同作用，利用投资建设产业园区的方式聚集产业，提高产业影响力，促进城市经济持续健康发展，实现资源利用价值最大化的综合体。还有一部分学者认为，产业地产项目的基础是产业，以地产为依托，把自然、社会、经济等资源充分利用起来，从一定程度上可以帮助政府改善区域环境、增强区域发展潜力，树立企业良好形象、提高企业发展力的新型产业类型。

各种地产商业模式对比

总的来说，产业地产是关系到产业、地产和城市资源，三者是相互协调、共同进步的发展模式。产业地产的形式有许多种，从运营模式出发，包括产业园区开发模式、主体企业引导模式、产业地产商模式和综合运作模式；从产业依托方面出发，可将其分为工业、物流、公园、教育、养老、旅游、体育、和其他产业地产。

产业地产分类

产业地产来源于最初的工业园区，工业园区又发展为工业地产，鉴于工业地产发展存在的诸多问题，企业及专家学者开始寻求更加科学的发展方式，并将新的开发运营载体称为产业地产。我国的工业园区是在80年代后蓬勃发展的。1978年邓小平提出改革开放，提出借鉴国外的经济发展建设经验，于是工业园区建设拉开了序幕。在接下来的三十多年，伴随着经济全球化发展，世界发达国家产业转移到中国以及中国经济的迅猛发展，大力促进了包括高科技园区、经济技术开发区等在内的各类工业园区大规模发展，它成为了经济增长的重要推动力。发展至今，我国产业地产行业已进入基于中国社会发展新形势及园区转型发展的阶段，在功能上，国内产业园区已经发展成为大型综合型社区，涵盖办公、商业、居住、教育、休闲等等。除此之外，一些园区的商务功能从原来的园区当中分离开来，形成新的以商务办公为主的高端园区，总部基地就是在这样的发展形势下发展起来的。总部基地一般位于中国一二线城市，以商务功能为主，产品业态以办公楼及公寓为主，专门供企业总部使用，提升企业形象及运营效率。苏州工业园区就是在这一阶段发展而来的。

中国产业地产行业发展历程

二、产业现状

在我国，产业地产行业如今已初具规模，城镇化助推产业地产。城镇化是现代化的必由之路，能将更多的劳动力和资源集中起来，形成规模与协同效应，从而促进生产力更好更快的发展。但城镇化不是单纯地把农村人口的户口变成城镇户口，在城镇化的过程中，人本身的城镇化比人口的城镇化更为重要。与之相关的是人的身份、就业方式、人居