北京市四合院市场分析.pdf

北京市四合院市场分析

要紧结论

•北京市爱护历史文化名城、鼓舞社会购买四合院等各项政策出台，促进了四合院

的交易。同时，供给增加加剧了市场的竞争。四合院开发受到同区域相邻项目的威

胁和不同区域相同产品的竞争。

**3-4/

•四合院价格普遍高于其他区域，按占地面积计算，交易均价为万元平米。

受历史文化阻碍，新建四合院与保存较好的四合院比价格上并不占优势。

•难以复制的地段优势、无可挑剔的建筑设计与施工、良好的物业治理、以后少有

的片区开发四合院等是**四合院项目（以下简称项目）最大的优势。但项目周边环

境对项目阻碍专门大，尤其是**市政代征地，拆迁成本专门高，如不改造，必定

阻碍出售价格。另外**的改造能大大提升项目价值，但其进度要落后于本项目。

•项目开发区域内，据核实已有一些预备或正在开发的项目，作为居住用地，竞争

项目环境幽静，私密性强，给项目构成了一些威胁。

•产品营销需要更准确的定位，关于不同的院子采取不同的销售策略。

项目销售价格可能如下：

1/13

市政代征地不拆

1#/

3500万35000元平米

院：

2#/

元平米

院：3400万35000

3#

400040000/

院：万元平米

4#

390040000/

院：万元平米

5#

1.03亿45000/

院：元平米

市政地改造完善：

1#/

4500万45000元平米

院：

2#

430045000/

院：万元平米

3#

400040000/

院：万元平米

4#

390040000/

院：万元平米

5#

1.15亿50000/

院：元平米

一、北京市四合院市场概述

据统计目前北京的四合院性质的院落总计3000多座，挂牌爱护的

只有658座，要紧集中在东城区和西城区。随着北京旧城改造的推进，四合院尤其是

保存比较完好的四合院越来越少，象征着北京古老历史文化的老四合院建筑越来越少

是公认的事实。

2/13

但由于历史缘故，保存完好且产权清晰适合交易的老四合院并不多，据专业四合

院代理机构万德成的统计，真正能进入交易的只是5%-10%，即120-240套之间。

给四合院开发带来了机会，近几年，在回归中国传统文化、爱护四合院、北京爱护

历史文化名城实施、北京鼓舞购买四合院政策出台等一系列利好条件下，四合院需

求增加，一批新建的四合院应运而生，市场反应良好。

但爱护区内的四合院开发政策有严格的规定，必须以院落为单位进行微循环式

的开发，微循环开发是以政府为主的开发模式，开发应维持胡同肌理，爱护现有的

四合院建筑。从政策层面上看，适宜居住的新建四合院建筑数量会增加。而四合院

是一个购买群体相对专门的市场，这对犹如**一样进行商业开发四合院的公司是不

利的，尤其对开发规模较小的四合院的企业。

四合院开发较多的地区为南城大栅栏区、西