2024年房地产估价师案例分析笔记.doc

估价汇报的錯误之处重要集中在“估价技术汇报”中,一般来說,“估价技术汇报”中的錯误项占60%以上,而“估价技术汇报”中的錯误又重要集中在“估价测算过程”。

对于没有略的项目如致委托人函、注册估价师申明、假设等,就要挑出1处以上錯误。

市场法重点挑可比实例可比性、描述缺项錯误;各项目修正描述、修正系数錯误。

收益法重点挑净收益计算錯误、年限錯误、酬劳率錯误。

成本法重点挑漏项錯误、利息、利润、折旧计算錯误。

假设开发法重点挑未来开发价值计算錯误、扣除项目漏项计算等錯误,折現錯误等。

第一章房地产估价文书写作

完毕一种房地产估价项目,需要通过受理委托、确定估价作业方案、搜集资料、实地查勘、选定估价措施进行测算、撰写估价汇报、估价资料归档等环节。

估价文书重要有如下几种:委托书、委托协议、项目来源和接洽状况记录、作业方案、所需要资料清单、估价对象实地查勘记录、估价汇报、估价汇报内部审核表、估价中的重要不一样意見和估价成果重大修改意見记录、估价汇报交接单。

一份完整的估价汇报应包括如下8项内容:封面;目录;致委托人函;注册房地产估价师申明;估价的假设和限制条件;估价成果汇报;估价技术汇报;附件。

(一封面

房地产估价汇报的封面应写明估价汇报名称、估价项目名称、估价委托人、估价机构(名称、注册房地产估价师(姓名、估价汇报出具曰期及估价汇报编号。

封面上的估价项目要写清项目全称。其中重点要突出估价对象所在的区位、名称及用途。如“深圳市罗湖区布吉路XX花园XX阁第20层A、C、D、E、F、H共六套住宅价值评估”。“深圳市罗湖区布吉路“表达估价对象的区位;”XX花园XX阁第20层A、C、D、E、F、H”表达估价对象的名称,这个名称是估价对象在价值時点所使用的名称,也是本估价汇报中所使用的名称;“住宅”表达估价对象用途。

封面上所写的委托人,需要精确无误地写明其全称。

封面上所写的房地产估价机构应精确无误地写明房地产估价机构的全称。

封面上所写的注册房地产估价师,重要是负责本次估价的注册房地产估价师的姓名及其注册号。

封面上的估价汇报出具曰期要与致估价委托人函中的致函曰期一致。

封面上的估价汇报编号既為本估价汇报在本估价机构内的编号。

(二目录

估价汇报目录的编写,需要注意与背面的汇报内容相匹配,应包括致估价委托人函、注册房地产估价师申明、估价假设和限制条件、估价成果汇报、估价技术汇报、附件,其中估价成果汇报、估价技术汇报还应出現二级目录。

注:仅向估价委托人提供估价成果汇报的,存档的估价技术汇报中应当有单独的目录。

(三致委托人函

致委托人函的写作内容应包括:致函对象、估价目的、估价对象(名称、坐落、范围、规模、用途、权属、价值時点、价值类型、估价措施、估价成果、与估价成果和使用估价汇报有关的尤其提醒、致函曰期。致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章,不得以其他印章替代公章,法定代表人或执行合作人宜在其上签名或盖章。

(四估价师申明的写作

注册房地产估价师申明应对估价师的职业道德、专业胜任能力和勤勉尽责估价等作出承诺和保证。

(五估价假设和限制条件

估价假设和限制条件应阐明下列内容:一般假设;不确定事项假设,对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项所做的合理的、最也許的假定;背离实际状况假设,因估价目的的特殊需要所做的与实际状况不一致的假定;估价汇报使用限制,估价汇报的使用者、用途、有效期限以及在使用中需要注意的其他事项。其中,估价汇报有效期限应根据估价目的和估计估价对象的市场价格变化程度来确定,原则上不应超过一年。

估价的假设和限制条件的写作应注意:1必须披露对估价成果有重大影响的事项或者原因,并就其对估价成果的影响进行阐明;2估价假设必须具有针对性;3估价假设应按照“合法、必要、合理、有根据”进行阐明;4不能為了高估或低估、规避应尽的勤勉尽责义务等而滥用估价假设。

(六估价成果汇报的写作

估价成果汇报应记载如下事项:(1估价委托人;(2房地产估价机构;(3估价目的;(4估价对象;(5价值時点;(6价值类型;(7估价原则;(8估价根据;(9估价措施;(10不一样估价措施的测算成果和最终的估价成果;(11注册房地产估价师;(12协助估价的人员;(13实地查勘期;(14估价作业期。假如是房地产抵押估价汇报,还应包括变現能力分析、市场风险提醒。

估价成果汇报上的委托人,不仅要写明本估价项目的委托单位的全称,还要写明委托单位的法定代表人和住所;假如是个人委托估价,不仅要写明委托人的姓名,还要写明其住所和身份证号码。

估价成果汇报上的估价机构与委托人相对应,不仅要写明本估价项目的估价机构的全称,还要写明估价机构的法定代表人或者执行合作人、住所、资质等级、资质证书编号。

估价目的:抵押估价目的表述為“為确定房地产抵押贷款额度提供参照根据