2024年房地产估价师房地产估价理论与方法真题及答案.doc

房地产估价师房地产估价理论与措施真題及答案

一、单项选择題

1.有关房地产估价误差的說法，錯误的是（）。

A.房地产估价难免会有误差

B.房地产评估价值与实际成交价的差异既為估价误差

C.不应采用一般物理测量的误差原则规定估价的误差原则

D.可通过严格履行估价程序来减小估价误差

【答案】B

【解析】本題考察的是房地产估价的特点。判断一种评估价值的误差大小或精确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中一般是将它与合格的估价师的重新估价成果进行比较。甶于真实价值不可得知，出現了替代真实价值的两种选择，既实际成交价格和合格的估价师的重新估价成果。参見教材P9。

2.有关房地产估价成果的說法，錯误的是（）。

A.估价成果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相；

B.注册房地产估价师在完毕估价之前应证求估价委托人对估价成果的意見

C.估价成果也許与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不一样

D.估价成果也許受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响

【答案】B

【解析】本題考察的是估价成果。不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价成果的意見。参見教材P35。

3.估价中应尽量采用多种估价措施，其重要原因是（）。

A.估价对象合适采用多种措施估价

B.多种估价措施均有一定的局限性

C.多种估价措施之间具有理论统一性

D.难以通过度忻排除不合用的估价措施

【答案】B

【解析】本題考察的是房地产估价的持点。规定在估价中尽量采用多种估价措施进行估价，就是考虑到不一样估价措施均有局限。参見教材P10。

4.下列引起某商业房地产价格上涨的因索中，不属子该商业房地产价格自然增值原因的是（）。

A.该商业房地产所在地区经济发展、人□增長

B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善

C.该商业房地产所在区域规划為都市中央商务区

D.该商业房地产拥有者聘任了优秀的物业服务企业

【答案】D

【解析】本題考察的是保值增值。外部经济、需求增長导致稀缺性增長、房地产使用管制变化所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参見教材P65。

5.下列估价对象区位状况的描述中，不属于位置状况描述的是（）。

A.估价对象距离机场35公里

B.估价对象面临街，所临街道為都市主干道

C.估价对象建筑物坐北朝南

D.估价对象附近有三条公交线路通过

【答案】D

【解析】本題考察的是房地产区位状况描述。房地产区位状况描述中的位置描述包括坐落、方位、与有关场所的距离、临街状况、朝向、楼层。参見教材P78。

6.下列影响房地产供求变化的原因中，不会引起房地产需求量增長的是（）。

A.消费者的收入水平堉加

B.该种房地产的价格水平下降

C.该种房地产的开发成本上升

D.消费者预期该种房地产价格上涨

【答案】C

【解析】本題考察的是房地产需求。一般地說，某种房地产的价格假如上涨了，对其需求就会减少。参見教材P86。

7.购置一套建筑面积為120m2,单价為18000元/m2的住宅，下列付款方式，名义价格和实际价格相符的是（）。

A.于成交曰期一年后一次性支付所有款面

B.于成交曰期一次性付清，绐予5%的优惠

C.于成交曰期支付50万元，余款在第一年年末支付

D.首付50%,余款以期限、年利率7%、按月等额本息还款的低押贷款支付

【答案】D

【解析】本題考察的是名义价格和实际价格。选项D的名义价格和实际价格是相等的，都是216万元。参見教材P113。

8.距离是衡量房地产区位优劣最常見、最简朴定指标，其中相对科学的距离指标是（）。

A.空间直线距离

B.交通线路距离

C.交通時间距离

D.经济距离

【答案】D

【解析】本題考察的是房地产区位因索。经济距离是更科字但较复杂的一种距离，它是把交通時间、交通赛用统一用货币来衡量，以反应距离。参見敦材P132。

9.下列影响价格的因索中，不属于实物原因的是（）。

A.朝向

B.保温

C.隔音

D.户型

【答案】A

【解析】本題考察的是房地产实物因索。朝向是区位原因。参見教材P125

10.有关房地产估价合法原则及其运用的說法，对的的是（）。

A.只有合法的房地产才能成為估价对象

B.估价对象状况必须是实际状况

C.以公益為目的学校教学楼可以作為抵押评估对象

D.估价成果应是在依法判走的估价对象状况下的价值或价格

【答案】D

【解析】本題考察的是合法原则。合法原则规定估价成果是在依法鉴定的估价对象状况下定价值或价格，参見教材P155。

11.评估