2024年房地产开发全套流程图.doc

房地产开发全套流程

目录

TOC\o1-3\h\z\u第一章房地产开发程序简介1

第二章房地产开发企业的设置6

第一步房地产开发企业设置的法律程序6

第一项房地产开发企业设置的有关税费6

第三章土地使用权获得流程6

第二步获得开发土地使用权的法律程序6

第二项获得开发土地使用权的有关税费9

第三步拆迁安顿阶段的法律程序9

第三项拆迁安顿阶段的有关税费10

第四章房地产开发阶段10

第四步立项和可行性研究的法律程序10

第四项立项和可行性研究阶段的有关税费11

第五步规划设计和市政配套法律程序11

第五项规划设计和市政配套的有关税费12

第五章项目建设阶段12

第六步项目动工、建设、竣工阶段流程12

第六项项目动工、建设、竣工阶段的有关税费14

第六章销售经营阶段15

第七步销售经营阶段的法律程序16

第七项销售经营阶段的有关税费16

第七章物业管理17

第八步物业管理阶段的法律程序17

第八项物业管理阶段的有关税费17

附录：房地产开发专业术語18

第一节面积类18

第二节价格类20

第三节实务类22

第四节管理政策类30

第一章房地产开发程序简介

房地产开发是指房地产开发企业，以盈利為目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行為。我国《都市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在根据本法获得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行為”。房地产开发流程重要包括如下几种程序。

1、前期的准备

前期准备工作重要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的重要工作是获得项目动工建设的一系列許可证和获得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划許可证》、《建设工程动工許可证》都是在这个阶段获得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的時间不一样，获得的時间也不尽同样。

在房地产开发中，土地的获得是最重要的。現阶段，土地的获得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地免费划拨給使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不容許作开发运用。一般都是划拨給国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让协议，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济合用房外，都属于这种方式。同样，假如要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转為出让土地。出让的土地由于其用途不一样，土地的有效期限也不一样样。重要分為：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。

2、建筑施工阶段

建筑施工阶段是开发商委托建筑企业进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，為了更快的收回成本，回笼资金，实現获利，开发商一般在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。

3、销售阶段

销售阶段是开发商发售商品房，回收资金实現获利的阶段。销售分為预售和現房销售两个阶段，预售既一般所說的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，現房销售既开发商在获得《竣工证》或竣工验收合格文献后进行销售。

1预售

由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。预售条件，《都市商品房预售管理措施》第五条规定：

（1）已交付所有土地使用权出让金，获得土地使用权证书；

（2）持有建设工程规划和施工許可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金到达工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付曰期。

《都市商品房预售管理措施》第六条规定：商品房预售实行許可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向都市、县房地产管理部门办理预售登记，获得《商品房预售許可证》。

2）現售

商品房現售，应当符合如下条件：

（1）現售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

（2）获得土地使用权证书或者使用土地的同意文献；

（3）持有建设工程规划許可证和施工許可证；

（4）已通过竣工验收；

（5）拆迁安顿已经贯彻；

（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具有交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具有交付使用条件或者已确定施工进度和交付曰期；

（7）物业管理方案已经贯彻。

对可研批复，两委会签，既下达规划设计任务，融资运作

对可研批复，两委会签，既下达规划设计任务，融资运作

据此办理征地与前期规划准备工作，开规划设计任务告知

规划局发征地意見函

到土地管理部门与土地使用部门征求意見

市场、客户、区域、选址、历史文化、习俗等研究，寻找合作伙伴，签定合作意向，协议与协议书

进行项目的初步可行性研究评估

向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点告知书，编制项目提议书

向计委