税务会计实务土地增值税.pptx

税务会计实务;对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。;

土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税，但并非所有名为“赠与”的行为均不征税，不征收土地增值税的房地产赠与行为包括：

（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为；

（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。

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1.房地产的交换

（1）房地产交换属于土地增值税的征税范围；

（2）对居民个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

2.合作建房

对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

4.房地产的抵押VS抵债

对于房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税；如果抵押期满以房地产抵债，发生房地产权属转移的，应列入土地增值税的征税范围。

5.房地产代建行为

不属于土地增值税的征税范围。

;土地增值税的计算;土地增值税的计算;扣除项目—房地产开发企业新建房;房地产开发费用（财务费用）;某房地产开发企业2019年1月将其开发的写字楼一幢出售，共取得收入3800万元。企业为开发该项目支付土地出让金600万元，房地产开发本为1400万元，专门为开发该项目支付的贷款利息120万元。为转让该项目应当缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加等共计210.9万元。当地政府规定，企业可以按土地使用权出让费、房地产开发成本之和的5％计算扣除其他房地产开发费用。另外，税法规定，从事房地产开发的企业可以按土地出让费和房地产开发成本之和的20％加计扣除。则其应纳税额为多少？;扣除项目金额＝600+1400+120+210.9+（600+1400）×5％+（600+1400）×20％

＝600+1400+120+210.9+100+400＝2830.9万元

增值额＝3800-2830.9＝969.1万元

增值额占扣除项目比例＝969.1÷2830.9＝34.23％

应纳税额＝969.1×30％???290.73万元;扣除项目—转让旧房;土地增值税账务处理;土地增值税账务处理;