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2012年房地产估价师《经营与管理》精讲

⑷制定有效的奖励措施。成本控制的奖励措施对调动各级各类人员降低成本的积极性非常有益。除物质奖励和精神奖励外，

为有突出贡献的人员提供专业进修、职级晋升和国内外考察机会等，也是非常有效的方法。

四、合同管理

随着中国建筑市场的日趋完善和逐渐与国际惯例接轨，合同管理在现代建筑工程项目管理中的地位越来越重要，已经成为与质

量控制、进度控制、成本控制和信息管理等并列的一大管理职能。

㈠合同管理的作用

⑴确定了工程实施和工程管理的工期、质量、价格等主要目标，是合同双方在工程中进行各种经济活动的依据;

⑵规定了合同双方在合同实施过程中的经济责任、利益和权利，是调节合同双方责权利关系的主要手段;

⑶履行合同、按合同办事，是工程过程中双方的最高行为准则，合法合同一经签署，则成为一个法律文件，具有法律约束力;

⑷一个项目的合同体系决定了该项目的管理机制，开发商通过合同分解或委托项目任务，实施对项目的控制;

⑸是合同双方在工程实施过程中解决争执的依据。

㈡房地产开发项目的主要合同关系

⑴开发商的主要合同关系：开发商为了顺利地组织实施其所承担的开发项目，需要在开发过程中签署一系列的合同，这些合

同通常包括：土地使用权出让或转让合同、勘察设计合同、融资合同、咨询合同、工程施工合同、采购合同、销售合同、联合开发

或房地产转让合同等。

⑵承包商的主要合同关系：承包商是工程施工的具体实施者，是工程承包(或施工)合同的执行者。由于承包商不可能、也不

需要必备履行工程承包合同的所有能力，因此其通常将许多专业工作委托出去，从而形成了以承包商为核心的复杂合同关系。承包

商的主要合同关系包括：工程承包合同、分包合同、供应(采购)合同、运输合同、加工合同、租赁合同、劳务供应合同、保险合同、

融资合同、联合承包合同等。

㈢合同管理的主要工作内容

建设工程合同管理工作，包括建设工程合同的总体策划、投标招标阶段的合同管理、合同分析与解释及合同实施过程中的控制。

⑷控制工程变更。在开发项目的实施过程中，由于多方面情况的变更(如客户对户型布置提出了与原设计方案不同的要求)，

经常出现工程量变化、施工进度变化，以及开发商与承包商在执行合同中的争执等问题。工程变更所引起的工程量的变化和承包商

的索赔等，都有可能使项目建设成本支出超出原来的预算成本。因此，要尽可能减少和控制工程变更的数量。

㈡控制工程成本的做法和手段

⑴⑴强化强化成本成本意识意识，，加强全面加强全面管理。成本控制管理。成本控制涉及涉及项目建项目建设设中各中各部门甚至每部门甚至每一一个个工工作作人员，人员，强化强化成本成本意识，协调各部门共

同参加成本控制工作，这是最基本的做法。计划部门应事先听取现场管理人员的建议，制订切实可行的成本计划。在成本计划实施

中，应时刻注意施工管理人员的反馈，以便在需要时进行修改或调整。

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⑵确定成本控制的对象。工程成本中有些费用所占比例大，是主要费用，有些所占比例小，是次要费用。有些费用是变动费

用，有的则是固定费用。在制订成本控制计划之前，要详细分析成本组成，分清主要费用与次要费用、变动费用与固定费用。成本

控制的主要对象是主要费用中的变动费用。当然，工程成本中的主要费用与次要费用、固定费用与变动费用都是相对而言的，其划

分标准视工程规模和项目性质而定。

⑶完善成本控制制度。完好的计划应当由完善的制度来保证实施。成本管理人员应当首先编制一系列标准的报表，规定报表

的填报内容与方法。例如，每日各项材料的消耗表、用工记录(派工单)、机械使用台班与动力消耗情况记录等。另外，还应规定涉

及成本控制的各级管理人员的职责，明确成本控制人员与现场管理人员的合作关系和具体职责划分。现场管理人员要积累原始资料

和填报各类报表，由成本控制人员整理、计算、分析并定期编写成本控制分析报告。图3-3给出了项目管理人员通常要准备的现金

流分析图的示例。通过类似图表，开发商就能跟踪项目费用支出的情况，及时更新、调整其开发项目评估报告。

㈣进度控制中应关注的因素

影响工程进度的因素很多，需要特别重视的有以下几方面：

⑴材料、设备的供应情况。包括各项设备是否完成，计划运到