某集团四新项目发展研究研究报告之项目发展研究战略分析.ppt

**高密产品客户对汉阳四新区域价值认识受访者中认为四新片区居住环境一般的人数近4成，有37.98%的受访者认为四新区域的居住环境较好或很好。受访者中认为四新片区升值空间一般人超过4成，预计未来有很大升值潜力的占28.57%。**高密产品客户购买特征及区域认知小结置业驱动及区域认知小结：绝大多数受访者表示再次置业以自住为主，或者兼顾投资功能，单纯投资的比例为13.2%；购房主要原因是需要更好的社区自然环境、生活配套或者是扩大住房面积，首改特征或再改性需求较为明显；对四新片区的认知普遍认为现阶段居住环境一般，只有27.69%的人认为较好；但是对于区域发展潜力有一定的认可度。但是经过调查员对四新规划的介绍，受访者的对区域的接受率会有所提高。**高密产品客户购房倾向分析**定量客户购房倾向小结

购买区域选择因素排序分析中，交通便利占比最高（这里主要指的公共交通），并且大大超过其他因素，其次是商业生活配套和区域工作生活环境的熟悉，因此建议在项目启动初期就应该将公共交通问题予以解决，同时在示范区内考虑商业的情景展示，以降低客户对本片区的抗性；

购买住宅主要考虑户型设计，因此户型设计方面以实用为原则，同时考虑适当面积赠送；如参考可封成房间的花园阳台的赠送面积及在两层高的空中花园和可搭建的两层高客厅或餐厅的方式；

购买物业选择上中高层物业和小高层物业占比大，被选率均超过1/3，其次是花园洋房；但是考虑到容积率贡献度和溢价能力，不建议在本项目做小高层产品；面积段选择集中在70-150平米。高密产品客户购房倾向及小结*高密产品客户产品需求——住宅单体实用面积选择在71-150平米为主，户型集中在两房两厅一卫和三房两厅两卫上；拼接户型的接受度较低，接受拼接的面积也集中在120平米的方式。近六成受访者表示不接受经装修交房，选择精装交楼的受访者中选择部分精装和全部精装的比例相当，其全部精装比例略高。**高密产品客户产品需求——景观和建筑风格受访者非常注重住房的朝向超过，6成受访者表示房子一定要有好的朝向，而景观需求虽然重要但较为弱化，并不是消费者关注的重点；不同置业需求的受访者对景观主题的要求较为一致，认为以树木、草地、园艺绿化为主题的园林景观较好；**大型综合超市、菜市场（或净菜市场）、早（晚）餐/快餐店、社区医院/诊所、洗衣店/干洗店是受访者认为重要的等生活必需的商业类配套。休闲运动类配套设施中受被访者偏爱的主要为羽毛球场、室内游泳池和健身房。公交站台和银行、教育资源是受访者认为最重要的服务类配套设施。高密产品客户产品需求——配套**受访者对小区会所类型的选择较为偏重于家庭型会所，其次是休闲娱乐型会所。受访者认为可封成房间的花园阳台的赠送面积最为喜欢，两层高的空中花园和可搭建的两层高客厅或餐厅的方式为受访者较为喜欢的方式。近4成受访者希望自己社区的总体感觉是生活氛围浓厚、生活配套完备的社区；高密产品客户产品需求——其他*有车对区域的认知Spss交叉分析（1）受访者中家庭拥有车辆越多，对区域发展潜力的认可度和居住环境的认可度越高。*不同物业类型需求的客户对区域的认知Spss交叉分析（2）选择花园洋房、小高层产品的客户对区域的升值空间很认可；联排、花园洋房产品需求的客户对区域升值空间的看法分歧较大；花园洋房的面积需求比集中110-130平米。*选择不同物业类型的客户对产品的面积需求Spss交叉分析（3）中高层物业面积需求集中在111-130平米，占比达41.67%，71-110平米的需求占比达50%；**居住兼并投资的产品（实用、升值潜力）、关注交通的便利性（公交系统的完善）、社区环境（园林景观增加绿地率）、社区生活配套（教育资源、运动型会所）和商业配套（大型生活超市）产品建议：1、两室两厅一卫71——90平米左右（满足夫妇二人合住/有子女年幼、中老年夫妇二人居住）和三室两厅两卫111-130平米左右（满足夫妇二人合住、子女读小学——高中居住）的主力户型，物业类型以中高层物业为主2、拼接户型的比例是以满足90/66的规划要求为目的；拼接面积集中在120平米（50+70拼合），建议采用毛坯交房，在产品的品质及价格被市场认可后做少量部分精装的产品。高密产品客户置业关注点总结**3、户型设计合理，分区明显，功能性强，采光通风有保障，参考可封成房间的花园阳台的赠送面积及在两层高的空中花园和可搭建的两层高客厅或餐厅的方式，扩大居住面积，提升产品力。4、会所风格偏重