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浅析上海房地产市场现状

一、上海房地产市场现状概述

二、价格上涨背后的影响

三、政策调控对房地产市场的影响

四、未来房地产市场发展趋势

五、建议及总结

随着上海城市经济的发展，上海房地产市场的需求不断增长，

市场价值也日益提升。下面我们将分别对以上提出的五个标题

逐一展开。

一、上海房地产市场现状概述

上海市房地产市场呈现出供不应求的状态。2019年底，上海

市房价连续21个月上涨，2019年12月新房市场均价为59750

元/平方米，二手房市场均价高达52997元/平方米。特别是在

浦东新区、徐汇区、黄浦区等热门区域，房价一路攀升。

二、价格上涨背后的影响

1.人口流入带来的需求上升对房价起到拉动作用。随着上海城

市的不断发展，越来越多的人口涌入上海，住房需求不断增长，

加剧了市场上供需的矛盾。

2.外资投资的影响。与此同时，上海的国际化程度也不断提升，

越来越多的外资企业涌入上海，因房价上升较快而选择购买商

业用房或住宅等不动产。他们的投资不但增加了房地产市场的

流动性，同时也间接推升了房价。

3.利率上升对房贷利息的影响。近年来，中国央行加强了货币

政策的调控。随着大众投资意识的增强，适量的提高房贷利率

除了稳住投资者信心外，还可有效打击投机买卖现象。

三、政策调控对房地产市场的影响

1.房产税的立法将会对房价起到有效的打压作用。2019年，

中国国务院常务会议发布的《深入推进个人所得税制改革方案》

指出，“推进房产税立法和有关工作”。这也预示着房地产税的

推出或正在酝酿之中，并且具有一定的可预见性，不会像之前

政策的调整一样仿佛一发不可收拾的“降温”。

2.大力控制炒作行为。近年来，在房地产市场猛烈波动的情况

下，政府不断地加强监管，大力打击炒房行为。

3.完善土地供应制度。近期，上海市政府虽然未出台具体的土

地供应计划，但是放开了一些规划指标，以增加土地供应量，

稳定房地产市场。

四、未来房地产市场发展趋势

未来上海的房地产市场将呈现以下趋势：

1.住房供求关系将转变。目前，上海住房供求关系紧张，但是

随着政府的加强计划，未来上海房地产市场将从供过于求转变

为供大于求。

2.房地产税或地价税的推行将会对房价起到巨大的打压作用。

3.产业地产的发展将占据更多比重，肯定会成为未来的焦点。

四、建议及总结

为了更好地促进上海房地产市场的健康发展，我们建议：

1.建立完善的房地产税或是地价税制度，以起到有效的调控作

用。

2.大力推行产业地产的发展。

3.合理控制企业刚需与企业需求之间的平衡。

5个案例分析

案例1：2019年9月份，位于黄浦区瑞金二路225号的特价

商品房项目公开竞拍，首次起拍价超过了90万元/平米，创下

了上海商品房竞拍的最高纪录。

分析：该项目位于上海市市中心黄浦区，楼盘紧临上海市中

心花园，且房源数量极少，成为极为稀缺的住房资源。加之周

边生活配套齐全、地理位置优越，因此引起投资者和购房者强

烈的兴趣，导致拍卖价格创下新的历史高点。

案例2：上海自2010年起实施“限购”政策，大幅调控了房产

市场。2019年4月17日，国内多家媒体报道，上海市将放宽

自购单身公租房和限购政策，在新建商品房、二手房中，按规

定的社保或纳税就可实现无限购。

分析：放宽限购是一个长久以来市场的期盼，符合大众利益，

同时也使市场预期较为乐观。但同时，放宽政策也可能导致房

价上涨，加大了更多人的购房压力。

案例3：2018年，上海市政府出台《关于加强住房租赁市场

管理的实施细则》，完善住房租赁制度、加强合同管理、加大

对中介机构的监管等，力图促进住房租赁市场的发展。

分析：建立健全的住房租赁市场制度，可以满足租房人民多

样化的居住需求，并使得房地产市场的稳定性较好。

案例4：2019年底，上海市出台了新《控制土地出让金实施

细则》，比历史规则降低了50%的土地出让金，打破了“出让

金高企”从而带动土地供应量增长的格局。

分析：高昂的土地出让金会导致开发商的成本上升，从而会

导致开发商的许多项目终止。降低土地出让金，有助于降低企

业的负担，同时也有利于平稳房价趋势。

案例5：2018年，上海市政府联合房企推出了“共有产权房”

这一新型的房屋拥有模式，即由政府和企业共同出资，建设不

少于50年的普通租赁公寓，未来以中介方式转化为商品住房。

以降低购房门槛、推动住房公租化。

分析：共有产业房属于一种中等产权的住房，它以政府和地

产商共同