楼房土建及设备大中小修统一标准.docVIP

楼房土建及设备小修原则

序号

工程项目

小修内容

质量原则

时限规定

（一）

室内地面、散水

普通水泥楼面和地面起砂空鼓、影响使用，楼面或地面块料面层松动、散水严重破损影响其功能，应修补，应修复，如磨损过薄；影响安全，可局部拆换。

普通水泥楼面地面及散水维修后应平整、光滑、接搓平顺；木质楼地面维修后应牢固、平整、拼缝严密。

急迫性小修项目涉及：楼房厕浴间排污管道堵塞；室内给水系统小修、换管；烟道堵塞等。自接到报修之时起2小时到达现场。

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除急迫性小修之外零修项目为维护性小修：自接到报修之日起，三日之内解决或与住户预约修复日期。

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（二）

室内墙面及顶棚

内墙及踢脚线抹灰空鼓、剥落应修补；顶棚抹灰空鼓、剥落，应修补。

修缮后内墙面及灰顶棚应恢复原有使用功能，抹面应接搓平整、不开裂、不空鼓、不起泡、不翘边，面层与基层结合牢固。

（三）

检修门窗

钢木门窗框松动、门窗扇开关不灵活、脱榫、糟朽、开焊、小五金缺损应进行修补。

修后钢木门窗应开关灵活不松动，框与墙体结合牢固，五金齐全。玻璃装钉牢固，腻子饱满，窗纱绷紧不露纱头。

（四）

烟道、垃圾道等

烟道裂缝、破损、堵塞现象；垃圾道堵塞；垃圾道、出垃圾门及出屋面排气孔损坏应修复

修缮后烟道及垃圾道应畅通，垃圾斗、出垃圾门零件齐全，排气孔不向垃圾道内漏水。

（五）

清扫屋面、采光井、雨落管等

每年应将屋面、雨水口及采光井积存杂物清扫干净；雨落管局部残缺、破损应更换。

屋面采光井应清扫干净，雨落管修缮后应补齐五金配件。

（六）

屋面补漏

屋面局部滴漏以至影响使用属于屋面局部补漏范畴。

屋面局部补漏后应达到不再滴漏。

（七）

外檐装修

外檐抹灰及块料面层局部严重空鼓有脱落危险，应排除险情。

排除险情后外檐装修，应不存在危险隐患。

（八）

阳台、雨罩等构造构件

阳台、雨罩。梁等构造构件保护层开裂，应封堵裂缝，防止钢筋锈蚀；保护层剥落，应补抹。

经维修后构造构件应不再有裂缝及露筋现象。

（九）

室内给水系统小修、局部换管

楼房户表表以内管道锈蚀脱皮应清除干净后，做防锈解决，管道锈蚀严重，应予以更换；给水系统漏水，应进行修理，严重，予以更换，零件残缺应予以补齐。

经修缮给水系统畅通，部件应配齐全，无跑、冒、滴、漏现象，能正常使用。

（十）

卫生设备

卫生设备及配件残缺应配齐，破损应维修。

修缮后应做到给排水畅通，各部位零件齐全、灵活、有效，无跑、冒、漏、滴现象，能正常使用。

（十一）

排水管道、化粪池、检查井等

楼房排污管道堵塞，排污不畅通应疏通；化粪池、检查井满溢或积存较多污物影响使用应疏通或清掏，配件残缺应补齐。

楼房排污管道经疏通后，应达到排污管道畅通，不滴水；化粪池检查井满溢清掏应清除所有污物北粪池检查井局部损坏应修好，达到井体、池体、井圈、井盖、池盖完好。

小修工程是指：虽然修复房屋(或设备)在使用过程中其构部件小损坏，需要动用自行在两万元如下，以保证房屋(或设备)原有完损级别寻常养护工程。

收费原则：

（1）普通住宅为2.36元/平方米?年

（2）乙类住宅为3.54元/平方米?年

（3）甲类住宅为4.72元/平方米?年

服务内容：按京房修字[1994]第521号告知

服务原则：（1）完毕零维修任务指标，零维修及时率均达到100%。

（2）水电维修不超过24小时，土建维修不超过3天。

备注：小修工程

（1）凡以及时修复小损小坏，保持房屋本来完损登记为目寻常养护工程。

（2）综合年均费用为所管房屋现时造价1%如下。

（3）房屋公共某些维修费占维修费38.7%。

楼房土建及设备大修原则

序号

工程项目

大修内容

备注

（一）

翻建

达到危险房屋原则或超过房屋设计使用年限且严重损坏房屋应翻修。

危险房屋是指承重构件已属危险构件，构造丧失稳定和承载能力，整栋房屋随时有崩塌也许，通过普通修缮仍不能保证住用安全房屋。严重损坏房是指构造有明显变形或损坏，屋面严重漏雨，装修严重变形、破损，油漆普遍老化见底，设备陈旧，配件不齐全，管道锈蚀严重，水卫、电照管线器具和零件残缺及严重损坏房屋。

（二）

屋面大修

坡顶挑修或会部换瓦；平顶换板；重作防水

屋面或屋顶承重构造达到严重损坏原则，渗漏房间占顶层房间总数30%以上或滴漏房间超过顶层房间总数20%，应做屋面大修。

1、平顶屋面：混凝土屋面板、梁明显变形，裂缝值超过设计规范，混凝土严重碳化，钢筋保护层剥落较多；加气混凝土板大某些明显变形，裂缝严重，某些板钢筋保护层剥落，钢筋严重锈蚀应挑顶或换板。防水层普遍老化，断裂翘边和封口脱开，有严重空鼓现象，局部补漏仍难解决时，应重做屋面防水。

2、坡顶屋面：钢屋架锈蚀严重，明显倾斜变形，某些支撑杆件弯曲松脱。木层架端节点糟朽、蛀蚀，有明显下垂下倾斜，节点联接松动，夹板