西安第一城项目商业战略定位与发展研究策略报告.ppt

定位模式基本条件业态选择本项目适用性分析成行成市交通及地域关联性极高综合零售业市场竞争激烈，本项目非传统核心商圈；需要大量日常人流，不适合；需求持续增长大规模、高水平的经营管理补缺模式市场同一类别业态不完善针对中高端消费的主题零售（如服装等）项目交通条件适合；中高档餐饮休闲娱乐文化科技属于目的性消费，适合本项目；项目本身拥有相应资源优势扩大主题市场商业主题有空白点针对特定圈层的主题零售（如数码广场等）相应消费需求在西安尚缺乏；整体发展战略定位模型补缺不仅体现在功能上，更在于业态、产品的规划，竖立项目的独特形象。补缺转移争夺弥补经开区商业乃至西安商业功能的缺失，满足核心商圈功能扩张需求为项目公寓、写字楼酒店部分提供日常商务和生活消费服务逐步转移区域消费顾客群集中去老商业区的消费习惯，成为新的区域商业中心争夺周边区域消费需求，成为西安代表性商业中心商业整体发展战略建议强调产品设计的领先性，整合本土及外埠优质客户资源，利用创新的销售手段，把传统商铺转化成最炙手可热的金融投资产品。自持部分战略目标走补缺的方向，打造新商业模式，重塑市场标杆，服务整个城市。销售部分战略目标+=重塑市场标杆，实现全面提升项目可售部分溢价空间的终极目标。整体战略商业整体发展战略建议商业统一规划与布局，创造产品价值提升的条件，打造商业品牌及形象，为销售产品增加升值空间。为保证快速销售，需要提前开展招商工作，尤其是主力店，与品牌主力店商家确定合作关系，以制造传播焦点，给客户树立更强的投资信心。吸引1-2家能够在城市树立旗舰形象的品牌入驻，拉开与竞争对手的差距，此类商家可以考虑低成本甚至零成本招商。商业租售及后期经营工作由同一个团队负责，有效防范为了追求利益最大化，在销售执行中出现的定位偏离、业态冲突等问题。商业整体发展战略工作要点标志性——西安经开区标志性商业以较高的姿态切入西安商业市场，突显商业在整个经开区范围内的高起点和标志性。本土性——以本地的市场需求为导向：以西安本地居民的消费习惯和消费趋势为基础，通过满足家庭购物消费习惯，切实地将项目融进消费者的日常生活。品牌性——大品牌与主题商业强强结合：通过主力店强大的品牌知名度及号召力，结合主题商业、大型餐饮、主题体验休闲项目、品牌服饰旗舰店，为满足多层面的消费需求而提供全面、清晰的商业功能。体验性——在上乘的购物环境中体验购物的快乐优雅的购物环境使顾客有留恋忘返的感觉，在环境中体验购物带来的愉悦，强调体验式购物。商业产品定位思路商业整体档次定位（1）所处区域的地段价值快速提升，是本项目打造成为中高端物业的有力支撑；（2）项目自身“城市综合体”的特征与运营模式，要求本项目打造成为中高端物业；（3）未来消费者结构的变化，引导着本项目商业部分打造成为中高端商业。因此，我们认为，本项目商业部分整体档次定位应该为中高端路线。商业产品定位建议不断更新的商品咨讯具有品位的潮流风景十分丰富的品类品牌体面美味的餐饮动感的活力娱乐前沿休闲惬意的体验空间引领理念健康生活都市风尚新坐标社会形象文化形象人文形象商业形象定位建议全业态、全客层的CityMall，所需的业态、品类、品牌、服务必须尽可能达到相当程度的丰富程度。某些业态、品类、服务必须尽可能快地形成足够的忠实客户群体和更多的逗留时间，形成“聚客效应”。某些业类、品牌具备进驻购物中心的成功经验，从而对大部分零售品牌商起到鼓舞力，即“领头羊”的业态和品牌。收益、客流、形象、系统等多因素方面的平衡，以及目标消费与非目标消费之间的平衡，即“双向平衡”的组合策略。主力业态次主力业态核心主力店辅助配套业态服饰专店（柜）餐饮及美食天地多厅影城精品百货业居家生活馆健美生活馆电玩游艺城各类生活服务食品、杂货文化教育40%40%20%核心主力店+主力业态+次主力业态+配套辅助业态商业业态定位建议市场研究城市研究商圈研究规划调整投资回报配合招商企划调整深化市场表现概念设计调整深化方案设计调整及深化项目运营策划项目营销产品定位市场定位营销展开开业计划整合资源合作伙伴开发进程推广时序成立商管公司前期主力店运营准备充分定位实施案前资料中期集成店中期次级主力店利