房地产行业商业地产中期综述：以运营优势穿越消费波动周期.docx

正文目录

TOC\o1-2\h\z\u行业：“以价换量”稳固基本盘，城市分化格局进一步演绎 3

市场环境：社零增速趋缓，线下场景颇具挑战 3

客流：2024H1景气度尚佳，一、三线城市以及大型商场保持相对优势 4

运营：以价换量策略为主流，一线城市相对二线占优 5

供应：上半年新增供应力度同比减弱，下半年一线城市发力 7

企业：强者愈强推升集中度，中端物业出现逆袭 8

规模：头部企业保持扩张，行业集中度进一步提升 8

运营：内资运营商主要由外延式增长推动，港资运营商考验运营溢价 9

分化：高端零售物业运营效能下降，与中低能级城市优质产品形成反差 10

格局重塑：竞争格局重构加剧马太效应，向“轻”发展 12

C-REIT入局，提升资产流动性溢价 12

周期波动重构竞争格局，头部运营商门槛提升 12

投资建议 13

风险提示 15

行业：“以价换量”稳固基本盘，城市分化格局进一步演绎

市场环境：社零增速趋缓，线下场景颇具挑战

2024H1消费市场热度整体平淡，同比增速逐月下行。市场整体更为倾向于必需消费，餐饮业态去年实现高增长，今年上半年增速所放缓，但依然优于商品零售表现；线上渠道对线下零售的挑战较去年更显著，更为考验商业地产运营商的差异化竞争力。

具体来看，全国社零增速同比+3.7%，较2023年全年增速收窄3.5pct。分业态来看，餐饮收入依然保持相对优势，在去年高增速（+20.4%）的基础上，2024H1继续保持7.9%的正增长，商品零售同比增速略低于餐饮，为3.2%。具体而言，前8月通讯器材和体育娱乐用品增速显著，汽车、金银珠宝增速同比转负。

分渠道来看，网上渠道相对线下的优势在今年略有所扩大，实物网上零售总额同比增速为

8.8%，较线下零售额增速高6.7pct，增速差比2023年有所扩大。

图表1：全国社零累计总额及同比增速

500,000

450,000

400,000

350,000

300,000

250,000

200,000

150,000

100,000

50,000

0

2010/12 2012/12 2014/12 2016/12 2018/12 2020/12 2022/12 2024/6

25

全国社会消费品零售总额（亿元）同比（

全国社会消费品零售总额（亿元）

同比（%）

15

10

5

0

(5)

(10)

资料来源：，

图表2：商品零售以及餐饮收入累计同比增速（%） 图表3：各品类商品收入及同比

商品零售

商品零售

餐饮收入

20

15

10

5

0

(5)

(10)

(15)

10-1211-1212-1213-1214-1215-1216-1217-1218-1219-12

10-12

11-12

12-12

13-12

14-12

15-12

16-12

17-12

18-12

19-12

20-12

21-12

22-12

23-12

24-06

资料来源：， 资料来源：，

图表4：网上及线下实物零售总额累计同比增速（%）

30

25

20

15

10

5

0

(5)

(10)

(15)

线下社会消费品零售总额 实物网上零售总额

16-12 17-12 18-12 19-12 20-12 21-12 22-12 23-12 24-06

资料来源：，

从单月表现来看，今年以来，社零同比增速呈现逐月下降的态势。前两月全国社零增速达5.5%，至8月，单月同比增速降至2.1%。分业态来看，餐饮收入的降幅更为明显，从前2月的12.8%，至7月降至3.0%，8月小幅反弹至3.3%。

图表5：全国社零单月同比增速（%） 图表6：商品零售以及餐饮收入单月同比增速（%）

全国社零月度增速（%）

6

5

4

3

2

1

0

24-02 24-03 24-04 24-05 24-06 24-07 24-08

%

14 商品零售 餐饮收入

12

10

8

6

4

2

0

24-02 24-03 24-04 24-05 24-06 24-07 24-08

资料来源：， 资料来源：，

客流：2024H1景气度尚佳，一、三线城市以及大型商场保持相对优势

尽管社会消费零售总额同比增速有所放缓，但从客流角度，上半年购物中心景气度尚佳，直至7-8月增速比上半年有所下降。分层观察，华东作为传统优势区域，上半年购物中心客流表现相对较弱，分能级来看，一线城市依然保持相对优势，此外，三线及以下城市在低位供应的加持下也有相对积极的表现。

根据汇客云统计，从购物中心的场均日客流情况来看，上半年全国场均日客流达1.84万人