成都商业地产发展.pdfVIP

一面看似平整的木板门，大大小小的凹凸刻在木材的肌理上，一块长形的木

板被从木槽中熟练地取了下来，接触的地方露出了本来的颜色，其它的地方则是

因时间而化成的灰黑色，它们被一块块有序地拿了下来，直挺挺的立在一落，露

出了里面不大的空间，开始了，只在一些特定的日子，当这一切还印在过去的眼

前时，一天的买卖便开始了。

▓从过去到发展现在

当成都人民南路一段两旁的商业用房还是青瓦遮雨时，红火的青年路早已名

声轻扬，迎来送往多少客，北面的荷花池也已艳香内外，而人民商场、百货大楼

更是人们首选之，这也许是当时成都最初的商业热点。时间未歇，当年的青年路

已散去，取而代之的是在原区域扩大了10倍有余的“春熙路”，荷花池内部也

经历着更为全而细的蜕变，人民商场、百货大楼却在国内外众多的大型商场超市

的拼争中日渐衰弱，这期间各类专业市场与新兴商业类型更是不断呈现，刺激着

人们对商业地产的投资兴趣。

回到现在，看看不得不面对的商业地产，冷峻中也暗涌些许秋意，特别是

2007年6月成都成为国家新批准的“成渝特区”，成都市政府也出台了“试验

区”建+设的10年发展目标和规划。这让蓉城更是商机涌动，在市政府坚持不懈

的“大商贸、大市场、大流通”发展战略之下，成都跃升成为中国西南地区的科

教、商贸、金融中心和交通、信息枢纽，城市化水平约50%，拥有约1210万人

（包括外来人口成都市户籍人口：1103.4万人，成都市外来人口：106万人）和

辐射西南几十万户商贸运营网络。

随着城市商业积极和房地产市场的快速发展，成都商业房地产也得到了迅猛

发展。从2001年开始，成都商业房地产市场经历了2002-2004年的红红火火与

遍地开花――2005-2006年的苦涩和供求萎缩――2007-2008年的盘整与创新待

发之中。

▓变革还将继续

第1代：街铺时代

成都第一代商业地产是无任何商业主题和规划的纯街铺时代，主要以满足生

活日常所需为主，且在建筑规划上也多是商住混合，分布于主要街区与生活区中。

第2代：大型复合商业地产与专业市场时代

成都“摩尔”无疑可成为这种类型的典型代表，将商场以整划零的产权式销

售模式获得成功，且这一商业类型深受当时部分投资者追捧；在这一时期，传统

的专业市场与新兴的各类专业市场也进入了人们的视线，越发的受到投资客的欢

迎，“万贯机电城”的成功销售与运作可为一例。

第3代：主题商业模式与旅游复合地产时代

当人们的多元化需求越来越细分时，主题商业模式便应势而生，它的出现不

仅吸走了些多的消费，更抓住了众多的投资愿望，这一典型当属依附于三国文化

的“锦里”古街；生活最终的目的是什么，享受生活是首当，将“吃、喝、玩、

乐”融一体的旅游复合地产给了我们更多的期待，前有“国色天香”的火爆，

“华侨城”便接踵而至，对于内陆的成都还需要什么，现在“海昌.极地海洋世

界”为好奇的成都人带来了海和海洋动物，它的唯一性与吸纳性，相信它会成为

老少皆宜的新消费热点与投资追逐的新取向。

▓成都商业地产供需概况

回顾过去2年成都商业地产供求市场，供应量很大，增速却在下降，且供给

区域分布逐步外移，商业类型以社区商业较多。市场需求在政策抑制和投资回报

失望的双重打压之下，整体萎缩；而对于各项目的销售来说，出现冷热不均，好

口岸项目也有被抢购的，位置差的商铺销售则非常缓慢，常年空置的商铺也随处

可见。

◆2005年成都商业用房供给高潮过后是慢慢熊途，至今仍处下降通道之中。

2005年新增商业用房供应面积127.62万平方米，占总供应量的13.28％，

达到历史最高水平，之后逐年下降。2006-2007年商业营业用房每年完成投资分

别同比下降14．1％和15.87％。

◆同期，商业用房交易受也