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出租率100%的产业园的运营秘籍

产业的玩法没有捷径，只有一条挣小钱、挣慢钱，做的好才能挣长钱的窄门之路。本

文围绕当下行业正在发生趋势变化和产业运营思路，中城新产业董事长刘爱明，从操

盘实战的角度，分享了其独到见解和经验做法。

随着国家经济由高速增长转向高质量发展，产业结构不断升级，城市化进

程不断提升，我国不动产行业逐步过渡到以质量为前提，多元化业务并举

的新阶段。

其中，作为有着数十年市场化发展深厚积淀的庞大产业，作为稳住经济的

重要抓手，在新的周期，也正在衍生出新的生态体系。身处其间的行业企

业们，如何创新求变？变中求存？如何结合当下态势探寻产业新定位，寻

求产业发展新曲线？

产业的玩法没有捷径，只有一条挣小钱、挣慢钱，做的好才能挣长钱的窄

门之路。

本文围绕当下行业正在发生趋势变化和产业运营思路，从操盘实战的角度，

分享了其独到见解和经验做法。

1、定位

顺应“天时”，推动“人和”

方成就90%的产业纯度

产业定位和规划，一直是园区开发的第一步，也是最为关键的环节之一。

很多园区在建成之初，为了快速去化和回笼资金，忽视了产业定位的引领

作用，导致后续园区招商混乱，无法形成规模效应与集聚效应，严重制约

了未来发展。

事实上，产业定位的选择，第一是要顺应“天时”。正如中城新产业在坪

山选址定位生物医药园区所传递出的理念一样，不同的地区在形成当地的

产业生态链的时候都具备天然的禀赋，一部分可能是基于当地的资源优势

自然形成，一部分可能是基于当地的政策规划。

产业园区在考虑“干什么”的时候，应遵循“顺势而为”的原则，尊重当

地政策导向和产业基础，从产业集聚出发，综合考虑政府导向、人才、营

商环境等因素，切莫相信“人定胜天”。

“深圳生物医药，看坪山”坪山作为深圳生物医药产业核心集聚区，拥有

首批国家生物产业基地，生物医药企业近千家，生物医药生产企业数量占

全市1/4上下游完整、特色鲜明、集群效应显著。中城新产业将生物医药

园定位在坪山，就充分显示了顺势而为的重要性。

“天时地利”有了，想要成就“人和”，还需要开发运营商保持定力，专

注“主题园”。过往园区在产业招商的时候，为了满足政府对于产值、税

收的需求，容易“来者不拒”，导致园区企业类型五花八门，自然定位不

清。随着中国产业的转型升级，产业对其载体和专业服务的需求越发精细

化。

综合类的园区往往只能通过提供基础性的服务来覆盖园区客户共性的需求，

难以进一步深挖专业服务，长此以往并不利于产业集聚。而专注的专题园，

才能更好的满足企业“做生意”的核心需求，利于建立产业生态，让园区

内的各个企业和相关产业生产要素相互激发，发挥出集聚效应。

天时地利与人和皆备，效果是显著的。中城园区生命科学的产业纯度达到

近90%，为其之后的生态运营提供了良好的产业基础。

图1中城园区生命科学产业纯度

2、招商

招商前置很关键

产业招商运营应从设计阶段开始

传统的产业园区建设周期中，往往要经历“产业规划-咨询-园区建设-产业

资源导入-招商-服务”等一系列长流程，招商经常被放在园区规划建设之后。

我们认为，招商工作应该放在园区设计和建设之前。

图2产业园区的业务流程

盖因不同的产业对园区产品的需求，对空间的要求截然不同。例如半导体

产业在生产车间、恒温恒湿、空气过滤系统、噪音/震动控制等方面较一般

的产业更为严格，如果园区不提前确定“客户是谁”，根据客户的需求来

开发园区产品，很容易出现“目标产业不好用、其他产业不能用”的情况，

园区即使建成了，后续的招商运营也困难重重。

此外，招商前置还能为产业运营商积累客户资源、建立圈层影响力。中城

在坪山共5个在运营园区，总招商入驻率达到99.7%，厂房空置率仅为0.3%。

在产业园区供应竞争加剧，市场空置率高企的当下，这个数据无疑是较为

令人惊叹的。

同样为人瞩目的，还有中城招商的速度，自2018年启动第一分园的招商工

作，到2020年第五分园招商完成，2年时间，中城完成了5个园区近100%

的招商工作，且平均每园的招商时间仅为4个月。目前中城坪山系列产业

园已入驻企业共177家，给坪山带来41亿元的年产值。

在中城“快招商”的背后，是中城提前两年的“慢布局”。事实上，在2018

年中城生命科学第一分园招商之前，中城已经做了一两年的产业布局。中

城建设了招商展厅，将招商前置，同时中城还召开了医药生物高峰论坛，

和当地人社局、投促局等政府联合举办系列活动，如企业家论坛、坪山政