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中国房地产|2024年10月3日

中国房地产龙兆丰,CFA

(852)39118019

lungsiufung@

估值改善或持续更长时间

陈逸诗

(852)39118015

elenachen@

►九月销售疲软

►政治局促进房地产市场止跌回稳

►估值改善或持续更长时间

9月销售表现疲软。根据克尔瑞数据，主要开发商9月的预计近期会出台更多支持性政策。虽然过往的政策反应时

合同销售表现疲软。从环比来看，合同销售总体持平/平均间为3-8个月，我们预计这一次市场或需要更长的时间如6-

增长3%。考虑到“金九银十”的季节性高峰，这一增幅12个月才能逆转市场的固有预期，并振兴房地产和土地市

低于预期。从同比来看，平均/整体下降42%/41%，相比场。

8月份的26%/28%有所扩大。在2024年1-9月，合同销

估值改善将持续更长时间。“924新政”引发了香港和中国

售平均/整体下降46%/38%。按开发商类型来看，国企和

股市的反弹，政治局释放的信号则刺激了房地产等行业的

民企的下降幅度均有所加大，国企和民企从8月份分别下

表现。我们覆盖的开发商股价已经上涨了34%-72%，反映

降17%和31%上升至9月份的36%和46%，主要是受到

了市场情绪的改善和潜在的基本面改善。虽然基本面复苏

2023年9月的高基数影响。高质量国企，如保利、中海、

需要时间来观察，但我们认为估值重估会先一步发生并将

华润、招商蛇口、绿城、建发国际、越秀和华发，在9月

持续更长时间。因此，我们降低净资产折让10%-30%，以

份同比下降33%，较8月份的19%进一步扩大。所有监测

反映市场情绪改善和其他个股重估因素。目前，现时行业

房企的单月销售均出现同比下降，仅有世茂因2023年9月

交易水平在53%折扣率，0.43倍市净率，7.4倍市盈率和

的低基数实现了增长。绿城以5%的单位数字降幅表现优

3.6%股息率，仍在较低水平。我们继续看好中国海外发展

于同行。“金九”销售未能实现明显反弹，反映出市场情

(688HK，优于大市)因其优秀的销售表现和拿地政策，绿

绪低迷以及潜在购房者采取观望策略。与此同时，我们认

城(3900HK，优于大市)因其较快的盈利增长，以及龙湖

为“924新政”中降低现有住房的贷款利率和二套房的首

(960HK，优于大市)因其新的商业模式。但我们提醒投资

付比例