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2022年房地产估价师《案例分析》考点：商业

房地产估价

2022年房地产估价师《案例分析》考点：商业房地产估价

商业房地产指用于商业目的的房地产。

(一)商业房地产的特点

商业房地产指用于商业目的的房地产，包括商场、购物中心、商业店

铺、超级市场、批发市场、便利店、百货店、专卖店、仓储商店等。

1.收益性

2.经营内容多，业态多样

3.出租、转租经营多，产权分散简单

4.装修高档而简单

5.垂直空间价值衰减性明显

(二)影响商业房地产价格的因素

1.影响商业房地产价格的区位状况

(1)地段繁华程度。(2)交通条件。(3)临街状况。(4)楼层。

2.影响商业房地产价格的实物状况

(1)建筑品质及内部格局。(2)净高。(3)面积。(4)装修。(5)无形价

值。

(三)商业房地产估价的常用方法

商业房地产估价可以采纳收益法、市场法、本钱法等进展估价。

1.收益法。

商业房地产的一个重要特点是能够用以获得收益，商业房地产的价值

正是表达在它的猎取收益的力量上，所以收益法是商业房地产估价最为常

用的方法之一。留意净收益、收益年限、酬劳率确实定。

2.市场法。

商业房地产的转售转租比拟频繁，特殊是小型商铺更是如此，因此较

易获得交易(比拟)实例，所以在对商业房地产进展估价时，市场法也是常

用方法之一。也可用市场法进展租金的估算。

3.本钱法。

在有些估价业务中，例如商业房地产的抵押估价，或是对将要转变用

途的房地产进展估价时，也会用本钱法作为帮助。

(三)商业房地产估价的技术路线和难点处理

1.不同经营方式商业房地产估价的技术路线及难点处理

商业房地产依据其经营方式的不同可分为出租型和商业运营型两类。

(1)出租型商业房地产

出租型商业房地产主要采纳收益法和市场法进展估价。

采纳收益法估价的关键是求取租金收益，租金的测算要区分租期内和

租期外两种状况。在租期内(毁约除外)应依据租赁合同计算净收益，租期

完毕后，应依据市场客观租金水平、经营费用、税金等利用市场法求取待

估商业房地产的净收益，并依据市场租金变化趋势推断将来租金水平。因

此对出租型商业房地产测算租金收益时，应了解待估对象是否存在合约的

限制。

采纳市场法对出租型商业房地产估价主要应用在两方面：①直接求取

商业房地产价格;②求取商业房地产租金，再利用收益法测算商业房地产

价格。

(2)运营型商业房地产

运营型商业房地产主要靠经营获得收入，如百货店、超级市场、大型

商场等。这类商业房地产主要采纳收益法评估，由于难以猎取第一手租金

资料，对于这类估价对象，在评估时理论上可基于营业收入测算净收益，

即净收益=主营业务收入-主营业务本钱和税金-治理费用-财务费用-销售

费用-商业利润。但在实际操作中，如何剥离商业经营的利润与房地产带

来的利润是比拟难以处理的问题，目前尚无较好的量化方法，主要是基于

估价师对商业及房地产市场的阅历推断，一般做法是依据类似可比实例修

正估算出租赁收入来确定商业房地产的净收益。

2.不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理

(1)整幢商业房地产估价

在实际的商业房地产估价中，进展整幢房地产估价的状况相对而言比

拟少。对整幢商业房地产估价时，首先应具体了解不同楼层的商业业态、

经营方式、类型、收入水平差异等，其次了解同层商业房地产铺面的分布

格局及价格分布影响因素，最终依据不同楼层详细状况、交易实例收集的

难易程度、潜在租金及其经营费用测算的难易程度而选择不同估价方法，

一般可采纳收益法、市场法。

(2)整层商业房地产估价

整层商业房地产评估，一般可采纳市场法或收益法进展，但通常状况

下整层出售远少于单个商铺出售或出租，因此当缺少类似整层商业房地产

出租或销售可比实例，而仅有单个商铺的成交实例时，如何利用单个商铺

价格修正而估算得出整层商业房地产的价格往往成为估价的难点。

虽然整层商业房地产与分割商铺面临的客户群定位不同，二者在市场

价格形成过程中的分割布局、筹划费用、销售代理费用、市场承受力量并

不全都，但是二者究竟是“全体”与“个体”的关系，对于某个详细的铺

位价格而言，在数量上与整