物业公司设施设备维护保养制度.docx

《物业公司设施设备维护保养制度》

一、目的

本制度旨在规范物业公司对设施设备的维护保养工作，确保设施设备的正常运行，延长其使用寿命，保障物业的正常使用功能，提高物业服务质量，满足业主生活和工作需求。

二、适用范围

本制度适用于物业公司所管理物业区域内的所有设施设备，包括但不限于电梯、消防设备、给排水系统、供配电系统、暖通空调系统、智能化系统、房屋建筑本体等。

三、职责分工

（一）工程部

1.制度执行与完善

-负责执行本设施设备维护保养制度，确保制度在日常工作中得到有效落实。

-根据设施设备的运行情况和技术发展，对制度提出合理的修订建议，经批准后实施。

2.维护保养计划制定

-结合设施设备的使用说明书、运行记录以及相关规范要求，制定年度、月度维护保养计划。

-明确各设施设备的维护保养周期、内容、标准和责任人员。

3.日常巡检与保养

-安排专人对设施设备进行日常巡检，及时发现并记录设备运行中的异常情况。

-根据保养计划对设施设备进行定期保养，包括清洁、润滑、紧固、调整、防腐等操作。

4.维修与故障排除

-当设施设备发生故障时，及时组织人员进行维修，分析故障原因，采取有效措施排除故障。

-对于重大故障或需要外部专业技术支持的维修工作，负责联系相关单位并协调维修事宜。

5.技术资料管理

-收集、整理和保管设施设备的技术资料，包括产品说明书、安装调试报告、维修记录、图纸等。

-确保技术资料的完整性和准确性，为设施设备的维护保养和维修提供技术支持。

6.人员培训与安全管理

-组织工程部员工开展设施设备维护保养技能培训，提高员工的专业技术水平。

-制定设施设备操作和维护保养的安全规程，确保员工在工作过程中的人身安全。

（二）其他部门

1.配合与协助

-各使用部门（如客服、安保、保洁等）在日常工作中发现设施设备异常情况时，及时向工程部报告。

-根据工程部的要求，在设施设备维护保养过程中提供必要的协助，如协助疏散人员、提供临时照明等。

2.监督与反馈

-对工程部的设施设备维护保养工作进行监督，有权提出合理的意见和建议。

-将业主对设施设备使用情况的反馈及时转达给工程部，以便及时处理相关问题。

四、设施设备分类与维护保养级别

（一）设施设备分类

1.供配电系统

-包括高压开关柜、变压器、低压配电柜、配电箱、备用发电机等设备，主要为物业区域提供电力供应。

2.给排水系统

-涵盖生活水泵、消防水泵、污水泵、雨水泵、水箱、水池、给排水管道、阀门、卫生洁具等，负责生活用水和污水排放的保障。

3.消防系统

-有消防报警主机、烟感探测器、温感探测器、手动报警按钮、消防广播、消火栓、喷淋系统、消防水带、灭火器等，是保障物业消防安全的关键设施。

4.电梯系统

-由电梯轿厢、曳引机、导轨、安全钳、限速器、缓冲器、门机系统、控制系统等组成，为人员和物资的垂直运输提供服务。

5.暖通空调系统

-包括中央空调主机、冷却塔、风机盘管、新风机组、通风管道、空调水泵、温控器等，为室内提供舒适的温度和空气环境。

6.智能化系统

-例如监控系统（摄像头、录像机、存储设备、显示器）、门禁系统（读卡器、控制器、门锁）、停车场管理系统（道闸、车辆识别器、收费系统）、楼宇自控系统等，实现物业的智能化管理和控制。

7.房屋建筑本体

-指建筑物的基础、墙体、梁柱、楼板、屋顶、楼梯、门窗等结构部分，是物业的基本载体。

（二）维护保养级别

1.日常维护保养

-每日或每班进行，由设备操作人员或值班人员负责，主要包括设备的清洁、润滑、紧固、外观检查等简单操作，确保设备正常运行。

2.一级保养

-每月或每季度进行一次，以设备操作人员为主，维修人员辅助，对设备进行局部解体和检查，清洗所规定的部位，调整设备各部位的配合间隙，紧固设备的各个部位。

3.二级保养

-每半年或每年进行一次，以维修人员为主，操作人员参加，对设备进行部分解体检查和修理，更换或修复磨损件，清洗、换油、检查修理电气部分，使设备的技术状况全面达到规定设备完好标准的要求。

4.大修理

-根据设备的磨损情况和运行状况，不定期进行。对设备进行全面解体，修复或更换所有磨损、损坏的零部件，校正设备基准，恢复设备的原有精度、性能和生产效率。

五、设施设备维护保养计划

（一）年度维护保养计划

1.工程部在每年12月中旬前，根据设施设备的运行状况、使用年限、技术要求以及上一年度维护保养情况，制定下一年度的设施设备维护保养计划。