同策_上海南汇莱茵达美墅别墅项目营销策划报告_116.pptVIP

双拼别墅定价法:市场比较法步骤一参考别墅项目确认步骤二参考别墅项目价格修正项目双拼别墅价格步骤三可比项目之间权重影响系数对比双拼别墅项目定价策略双拼定价区域双拼别墅项目分布沪南公路本案南六公路南瑞别墅花源湾别墅花源湾别墅南瑞别墅双拼定价项目名称产品形态主力成交面积段项目报价

(元/m2)修正后参考价格(元/m2)花源湾别墅双拼195-261m21400012500南瑞别墅双拼250-300m22000016000修正原则:花源湾别墅目前报价14000元/m2，08年以来市场成交均价为12000-13000元/m2南瑞别墅目前报价20000元/m2，包括地下室面积，调整至地上建筑面积价格为16000元/m2区域双拼别墅价格修正双拼定价项目权重对比类别细项标准权重花源湾别墅南瑞别墅拟合程度比较系数拟合程度比较系数区位属性环线价值6955.70955.42板块形象定位71007.001007.00交通条件6.5956.18955.87生活配套51005.001005.00基础设施4.51004.501004.50环境资源6.5855.531055.80项目属性地块条件4.5954.281054.49品牌效应51055.251055.51建筑体量41154.601155.29项目配套6905.40955.13景观6804.801205.76服务6804.80803.84产品属性建筑品质6.5805.20904.68立面6804.80904.32户型功能9807.20906.48附加值71057.351158.45科技运用4.5803.60953.42合计10091.1890.96双拼定价双拼产品单价区间花源湾别墅南瑞别墅均价1250016000权重系数91.1890.96实际参考价格1371017591本项目参考价格15650项目双拼别墅参考单价均值:15600元/m2双拼定价双拼产品总价区间项目双拼别墅参考总价区间:360-380万产品线总建筑面积(m2)户数面积段(m2)独栋9193.3331270-320双拼4284.5318235-240联体9526.9946205-210叠加11520.8160190-195双拼定价联体别墅定价法:产品价格经验值系数折算根据实践操作经验，一般项目中双拼别墅与联体别墅单价比值为1.1-1.3，在此取中间值1.2，则:双拼别墅参考单价:15650元/m2单价比值:双拼/联体=1.2项目联体别墅单价区间:13042元/m2项目联体别墅参考单价均值:13000元/m2联体别墅单价区间联排定价项目联排别墅参考总价区间:265-275万产品线总建筑面积(m2)户数面积段(m2)独栋9193.3331270-320双拼4284.5318235-240联体9526.9946205-210叠加11520.8160190-195联体别墅总价区间联排定价叠加别墅定价法:跑量产品，控制总价产品线总建筑面积(m2)户数面积段(m2)独栋9193.3331270-320双拼4284.5318235-240联体9526.9946205-210叠加11520.8160190-195项目叠加产品处于隔河的B7地块，作为稀释容积率产品，占本案总体量的33%，基于所处地块位置的劣势及产品的体量，建议在实际销售中采用总价控制的策略，以保证该产品线迅速跑量。同时从区域市场客户对价格的接受度研究发现，该类产品的单价以10000元/m2为价格门槛。综合以上分析，建议:叠加产品单价落点:10000元/m2叠加产品总价区间:190-200万叠