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XX中国房地产市特征3:分化时代，花开花落XX中国房地产市特征3:分化时代，花开花落2.开发商库存结构调研结果表明，144平米以上的产品持续滞销2012年以来刚需和改善型产品的热销使得大部分开发商调整产品策略以迎合市场需求，但是也有部分开发商由于前期大户型产品占比太大，加上大户型产品持续滞销，使得库存中该类产品大量积压。XX中国房地产市特征4:大者恒大，强者恒强在确认2012年年初的触底反弹之后,房地产市场在2013年继续回暖,龙头企业更是一路高歌。城市住宅市场成交量持续回升,进而带动一二线重点城市项目价格上涨,行业投资环境全面回暖,土地市场也发生了量价齐升的现象。在此大好形势下,房地产开发商销售火爆,现金流状况大幅改善,库存压力明显减少,财务状况稳健良好。虽然地王时有发生,但主流房地产开发商整体拿地理性,抗风险意识增强,抵御行业风险和应付政策调控的能力处于历史最佳状态。在供需两旺的情形下,龙头房地产开发商的表现优异,行业集中度持续提升。总体来说,大型房地产开发商运营高效稳健,一方面继续拓宽融资渠道以有效降低融资成本,另一方面积极拿地扩张,进一步抢占市场份额。因行业资金密集型的特点,融资的结构和成本对房地产开发商来说确实是核心管理内容。能够获得低成本的资金对开发商而言,便是拥有天然的优势,因而未来集中度演化会更加明显。XX中国房地产市特征4:大者恒大，强者恒强（一）上市房地产开发商营收创新高,来年毛利率和净利率将有所改善截至2013年10月31日,股市场共计有142家上市房地产开发商公布了今年三季度季报,A营业收入和净利润均实现良好增长。2013年前三季度共实现营业收入4105.98亿,同比上升36.41%；实现营业利润705.43亿,同比上升28.90%；其中净利润达到524.19亿,同比上升26.50%,归属上市公司股东净利润471.39亿,同比上升26.74%。营业收入、净利润和归属上市公司股东净利润绝对值和增速均创下这一轮以来的新高,显示出市场情绪处于乐观状态。XX中国房地产市特征4:大者恒大，强者恒强XX中国房地产市特征4:大者恒大，强者恒强A股上市房地产开发商整体毛利率维持平稳,比2012年底略微下滑1.3个百分点,主要是因为目前结算的项目大部分处于2011年四季度和2012年上半年时期,时值行业销售低谷,开发商策略是走量为上,牺牲了部分毛利。而从净利率来看,其跌至近5年低点,部分原因是因为三项费用为当期结算,期间随着今年的销售火爆有所增长,而销售的结算为2011年四季度和2012年上半年时期,收入和费用的结算错位导致净利率下降幅度大于毛利率下降幅度。XX中国房地产市特征4:大者恒大，强者恒强A股上市房地产开发商费用率占比略微超过10%,三项费用占比较去年有所上升,其中财务费用上升0.3个百分点,管理费用上升0.4个百分点,但都处于正常范围之内。目前来看,整体毛利率和净利率都处于底部,未来将会有所增长,主要原因是1）整个行业进入涨价周期,未来结算期的项目均处于此周期内的,因而毛利率会得到提升；2）之前资金紧张的局面会大大扭转,2012年下半年之后的融资成本逐步下降,营业收入同比增长会高于三项费用的同比增长,特别是财务费用增长会放缓,因此净利率会得到实质性的改善。XX中国房地产市特征4:大者恒大，强者恒强XX中国房地产市特征4:大者恒大，强者恒强（二）上市房地产开发商库存增长加速,未来业绩锁定性较强截至2013年三季度,上市房地产开发商累计库存绝对值处于历史最高水平,达到18999亿元；库存增速平稳,较2012年三季度同比增长27%。考虑到其中已售未结的项目,上市企业的真实库存（可通过库存剔除预收但未交房部分的成本推断出来）高峰已过,原因是1）未来将进入2012年下半年和2013年销售高峰的结算期,库存增速将进一步回落；2）地价上涨造成新增项目库存价格上升,但库存面积增长速度有所回落。截至2013年三季度,上市房地产开发商累计预收账款绝对值也处于历史最高水平,达到7547亿元；预收账款增速较2012年三季度同比增长24%,略低于库存增长速度,预收账款的平稳增长对未来业绩增长提供了有力的保障。XX中国房地产市特征4:大者恒大，强者恒强XX中国房地产市特征4:大者恒大，强者恒强对于去化周期的估算,可用真实库存的货值（用当时毛利率估算）和当时销售商品、提供劳务收