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行业新视角

新政之后深圳楼市回暖了吗？

2024年10月14日

证

券研究部

研姓名：张思达

SFCBPT227

究：

电话：0755

报Email:zhangsd@.hk

告

证券研究报告

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封面图片来源：研究员拍摄

新政之后深圳楼市回暖了吗？

2024-10-14星期一

这次9.29新政相较于此前的地产新政力度如何？

在9.29新政之前，每次深圳地产调控措施的措施都以降低首付比例，放宽限购

等为主，而9.29新政发力点出现改变，预计新措施能够有力地激发市场交易者

的交易热情。至10月14日，深圳龙华地区某楼盘开盘即售罄，成为今年首个新

开盘项目的“日光盘”，显示当前购房者对于深圳地产市场的态度出现明显的积

极转变。

新政出台后，深圳地产行业相关人士反应如何？

整体来看，地产一线从业者对于新政给出了积极反馈，认为本次新政力度较

大，购房者积极性明显提高，许多购房者看多未来深圳房价是本次新政后最重

要的变化。

本次新政出台后，深圳地产市场的回暖是否只是昙花一现？

我们认为：在中央对楼市的态度出现重大转变后，后续深圳市或出台更多措施，

在诸多利好政策的加持下，深圳地产市场有希望出现量价企稳。从需求面来说，

当前居民购房的杠杆成本呈下降趋势明确，目前深圳地产市场或已达到止跌回稳

的转折点，在后续增量资金的推动下需求回暖十分可期。从供给面来看，受近年

来地产市场需求不振的影响，深圳市有意控制新增挂牌土地数量。新入市土地的

不足势必制约后续市场新房供给，或导致更多增量资金进入二手房市场，推动二

手房成交及价格回升。

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这次9.29新政相较于此前的地产新政力度

如何？

我们认为，这次深圳地产政策宽松力度是空前的。首先让我们回顾本次地产调控

放松的过程：从2023年11月开始，深圳地产政策调整步伐加速，期间出台的

主要地产政策如下：

◼2023年11月22日：二套房首付降低为4成；普通住房标准调整：取消成

交总价750万的豪宅线。

◼2024年2月7日：深圳放宽限购，深户取消落户年限及个税、社保要求，

非深户5年改3年。

◼2024年2月20日：房贷降息25个基点，深圳首套房贷低至3.85%。

◼2024年3月26日：“70/90政策”正式取消。

◼2024年5月6日：深圳实行“分区调控”。部分区域非深户社保年限缩短

至1年，深户多子女家庭最多可买3套房，企业买房名额恢复。

◼2024年5月28日：深圳降首付：首套2成二套3成；降利率：首套LPR-

45BP，即3.5%，二套LPR-5BP，即3.9%。

◼2024年7月22日：房贷降息10个基点，深圳首套房贷低至3.4%。

◼2024年9月29日：深圳放宽限购，取消限售，增值税免征年限5改2

◼2024年10月10日：存量房贷利率调整落地，深圳存量首套降至LPR-

30bp

在9.29新政之前，每次深圳地产调控措施的措施都以降低首付比例，放宽限购

等为主，目的是释放潜在购房需求，鼓励居民加杠杆。这一调控方针的结果是在

每次政策出台后深圳地产市场成交均有短期释放，但是新释放的需求在得到满足

后，由于缺乏更多增量资金入市，深圳地产市场活跃度很快便重新回到下降趋势

中。

相比之下，在中央对于房价“止跌回稳”的必威体育精装版方针下，深圳9.29新政发力点

出现改变，在不改变中心地区限购的前提下，通过取消限售来最大限度放松对市

场的管控，并且推出的增值税